居住費

【居住費】住居費を7万円から2.5万円に削減する方法を管理人の実例を使って紹介

夫婦の老後や子供の将来のためにも、今のうちから資産運用をしておきたい。

でも、月々の生活費もカツカツでそんな余裕がない、なんてことはないでしょうか。

もし、そういった悩みをお持ちならば、日々の生活費の中で大きなウェイトを占める住居費を減らすことを検討してみてはいかがでしょうか。

今回は、当ブログ管理人が住居費を7万円から2.5万円まで削減した方法について、実例をもとに解説いたします。

毎月削減できたこの4.5万円を運用に回すことができれば、将来は劇的に変わりますよ。

この記事でわかること
  • 住居費を大きく削減する方法
  • 築古戸建て物件のメリット
  • 削減した住居費で資産運用した場合のシミュレーション

結論:築古戸建て物件を中古で購入する

結論からさきに言ってしまうと、中古の戸建て物件を住宅ローンを利用して購入すれば、住居費を大きく削減することができます。

しかも、築40年くらいの築古の戸建て、住宅ローンは35年にすることをおススメします。

これから、築古戸建てを購入するメリットとデメリットについてご説明していきます。

築古戸建てを購入するメリット

築古戸建てを購入するメリットを説明するには、以下のように賃貸やマンション購入といった選択肢との比較をすることになりますので、イメージしつつ読み進めていただけると良いと思います。

【購入パターン】

  • 戸建て購入
  • マンション購入

【賃貸パターン】

  • 戸建て賃貸
  • マンション賃貸

1.築古戸建て購入はマンション購入に比べて維持費が安い

マンションを購入されている方なら、毎月管理費と修繕積立金を支払っていると思います。

マンションの管理組合で定めているので、払いたくないからという理由で拒否することはできません。

修繕積立金は、マンションの共用部分の大規模な修繕などのためにストックされるので、費用として毎月すべて使い切る管理費とは性質が違いますが、仮にマンションを売却してもお金が戻ってくるわけではありませんので、支出であることに変わりはないですね。

この2つの支出は、少なくて月に1万円程度、タワーマンションのような豪華な設備があれば月に3万円を超えることも珍しくありません。

それに対して、戸建てにはどちらの支出もありません

10年に一度くらい、屋根の補修や壁の塗り替えなどの補修をするために、数十万円程度の支出が必要かもしれませんが、マンションの積立金に比べれば、はるかに金額も少なく、自主的に貯蓄しておけばよいだけです。

2.築古戸建て購入は賃貸物件に比べて資産性がある

賃貸物件の場合は、毎月の家賃はすべて費用として消費されますが、築古戸建てを購入した場合は、ローンを返済した後に資産が残ります。

毎月返済する住宅ローンの一部は、自分の資産として貯蓄しているのも同然です。

3.築古戸建て物件は、マンション購入に比べて値下がりリスク低い

購入者が意識しているかわかりませんが、不動産物件の価格というのは、『土地の値段』と『建物の値段』を合算したものです。

その土地と建物には、以下のような性質があります。

  • 建物部分は消費されるなので、価値はスリ減っていく
  • 土地部分は消費されないので、価値はスリ減らない

築40年ほどの築古戸建て物件というのは、売り主がいくら愛着をもっていようとも、すでに建物部分の価値はスリ減っているのでホボ無価値です。

こういった築古戸建て物件は、個人の不動産投資家が購入するときは「古家付きの土地」として扱われることも多く、その場合は建物の保証はしない(瑕疵担保免責)物件ということになります。

簡単に言うと、建物はタダってことででいいから、その代わり建物が破損していても文句言わないでね、あくまで土地として売りますよ、っていうことです。

まとめると、築古戸建て物件は、土地の値段として売買されるため、値下がりのリスクがとても小さいです。

4.築古戸建てはマンションに比べて、小さな子供がいても隣人に気兼ねする必要がなく、ペットも飼える

マンションに比べて戸建ての場合は、左右や階下に住人がいないので、子供が家の中を走り回ったりしても問題になることはあまりないですし、自分の家なので犬や猫などのペットを飼うこともできます。

以上、築古戸建てのメリットを挙げてみました。

一方で、おそらく反対派はデメリットやリスクについて指摘するかもしれません。

次は、そのデメリットやリスクに、どのように対処すればよいかご説明します。

築古戸建を購入するデメリットやリスク

1.住宅ローンを組んで購入したのに、もし会社から転勤を命じられたらどうする?

住宅ローンは、自分や家族が住む前提で金利が優遇されているので、基本的に賃貸物件として貸し出すことはできません。

そうなると、もし転勤を命じられたら手放さなければならないのか?

という疑問が出てきますね。

住宅ローンはというのは、サラリーマンの転勤や家族の介護など、やむを得ない事情の場合に限って、住宅ローンを組んだ状態でも賃貸物件として貸し出すことを許可してくれるケースが多いです。

住宅ローンを組んだ銀行の判断次第ではありますが、それほど心配する必要はありません。

なぜなら、次に書くように売却する出口もあるからです。

2.売却したときに価値が下がるかもしれない、売買手数料の分だけ損するのではないか?

メリットのところでご説明したように、築古戸建ての資産価値はほとんど目減りしていないので、購入時の価格と同じくらいの価格で売却できる可能性も十分あります。

仮に購入して数年後に同じ価格で売却することになったとしても、買った時と売るときの手数料の合計を仮に100万円とした場合、たった100万円で何年間も家に住めたことなります。

3.築40年の家なんてホントに大丈夫なのか?

木造の家というのは、築40年でも購入時にリフォームすれば普通に住むことができます

注意すべき点は、雨漏りがないか、シロアリの被害がないかということを確認するくらいです。

購入前の段階で、リフォームを依頼する可能性のある業者に同行をお願いして、リフォームの見積もりをお願いしつつ、簡易的にそういった重大な不具合をチェックをしてもらえばよいです。

ただし、そうはいっても築40年を超えると全体的にガタがきますので、住み替えることで節約できる住居費を少し貯蓄しおいて、修繕費用に充てることで永く住み続けることができます

ブログ管理人の場合の実例

次に、当ブログ管理人が実際に過去に住んでいた賃貸マンションと、実際に購入した築古戸建ての場合の例を公開します。

簡単にするために、細かい数字は実際とは違いますがほぼリアルな金額の実例です。

賃貸マンションに住んでいたころの費用

当初住んでいた賃貸マンションのスペックです。

横浜市、駅徒歩10分、ワンルーム、25㎡、家賃7万円/月(91万/年)

この賃貸マンションの年間の支出は約91万円くらいになります。

次に、築古戸建てを購入する場合を見てみましょう。

築古戸建てを購入したときの費用

実際にわたしが購入した築古戸建てのスペックです。

横浜市、駅徒歩25分、3DK、50平米、住宅ローン2.5万/月(35万/年)

駅から少し遠くなったものの、家の広さは約2倍になっていますし、毎月のローンの返済額は2.5万円くらいなので、心理的にも負担がほとんどないです。

購入した時の初期費用は、下の表のようにだいたい900万円弱でした。

リフォームは、風呂をシステムバスに、キッチンをシステムキッチンにと水回りを新品にしたので、それなりにかかりましたが築40年ということで不便さは感じません。

仮に、初期費用をすべて含めて住宅ローンを組んだ場合の、年間支出は約35万円になります。

以上、賃貸マンションと築古戸建てで比較してみましたが、年間あたり約56万円もの住居費を削減できました。

実際にリフォームしたときの写真がありますので、気になる方はご覧ください。

【実際のリフォームの例】

新築のようにきれいとは言えませんが、水回りだけでも新品になっていると、住み心地は十分に満足できるものになります。

資産運用シミュレーション

賃貸マンションから築古戸建てに住み替えることで、削減できた金額のうち月3万円を資産運用に回した場合にどうなるでしょうか。

積立NISAを利用すれば、20年まで運用益に税金がかかりませんので、仮に年率3%で複利運用したと仮定します。

こちらの楽天証券でシミュレーションしました。

資産運用の例

積立NISAで月3万円を年率3%で20年運用した場合、984万円になります。

20年後に1000万円になっているという保証はありませんが、現実的な数字だと思います。

まとめ

家賃7万円のワンルームマンションから築古の戸建てを購入して住み替えるだけで、月額の固定費が4.5万円も削減できました。

このように削減したお金を資産運用に回したり、自己投資に使うことでスキルアップにつなげるなど、将来の選択肢は大きく広がります。

今度は、中古物件の探し方や注意点などについて書いてみたいと思います。

ご期待ください。

まとめ

  • 築古戸建てで住宅ローンを組めば、住居費を削減できる
  • 築古戸建てはメリットがいっぱいある
  • 築40年を超える戸建てでも、リフォームすればまだまだ住める
  • 削減した住居費を資産運用すれば将来の備えになる