居住費

マイホームこそ中古戸建て!現役の大家が教えるメリットとデメリット

夢のマイホームといえば、新築の戸建てやタワーマンションを想像する人が多いのではないでしょうか。

しかし、現役の大家であるわたしからすると、「なぜマイホームとして中古物件を候補に入れないのか」という疑問を感じます。

なぜなら中古物件、特に「中古の戸建て」にはメリットがたくさんあるからです。

本記事では、ブログ管理人が大家として物件を購入してきた経験をもとに、中古戸建てのメリットとデメリットについてご説明します。

本記事の要点まとめ

  • 戸建ては、マンションに比べて維持費が安い
  • 戸建ての購入は、賃貸と違って将来の資産になる
  • 中古の戸建ては、価値が下落しにくい
  • 戸建ては、マンションに比べて自由度が高い

中古戸建てを購入することの5つのメリット

さっそく中古の戸建てを購入するメリットについてご説明しましょう。

メリット1.戸建てはマンションに比べて維持費が安い

マンションを購入すると毎月かかってくるのが「管理費」と「修繕積立金」です。

これらの金額は管理組合で定めていますので、払いたくないから払わないというわけにはいきません。

管理費は、マンションの共用部分などを維持するためのものです。たとえば、共用部分の掃除や管理人の常駐などにかかる費用として使われます。そのため、毎月の費用として消費されます。

修繕積立金は、マンションの共用部分の大規模な修繕のためにストックされるものなので、毎月消費されるわけではありませんが、支出であることには変わりはないですね。

両方の金額をあわせると、少なくとも月に1万円、タワーマンションのような豪華な設備があれば月に3万円を超えることも珍しくありません。

マンションの管理費と修繕積立金は、1万円〜3万円くらいになります

戸建てには、これらの維持費が必要ありません。

中古の戸建てであっても、屋根の補修や壁の塗り替えなどの補修が10年に1度くらいの頻度で必要になることがあります。修繕には数十万円程度の支出を見込んでおけばいいでしょう。

しかし、マンションの管理費+修繕積立金を10年支払った場合はどうなるでしょうか。月に2万円としたら年間24万円、10年で240万円です。

戸建ての方が遥かに修繕費用も少なくて済みますし、修繕費も自主的に貯蓄しておけばよいだけです。

マンションの管理費と積立金は、10年で合計200万円超えもザラ。一方の中古戸建てなら、10年に1度の修繕なら50万円くらいで済む。

メリット2.中古戸建ては賃貸物件に比べて資産性がある

賃貸物件の場合は、毎月の家賃はすべて費用として消費されますが、中古の戸建てを購入すると、ローンを返済した後に資産が残ります。

毎月返済する住宅ローンの一部は、自分の資産として貯蓄していると考えてもよいでしょう。

戸建てはローンを完済すれば資産になる

▼賃貸vs持ち家についての検討はこちらの記事をご覧ください。

メリット3.中古戸建ては将来の値下がりリスクが低い

中古の戸建ては、将来の値下がりするリスクがとても低いというメリットがあります。

わかりやすいように、以下の4つの種類の物件で比較してみましょう。

【問題】値下がりリスクの高い順番に並べてみよう!

  • 新築の戸建て
  • 新築のマンション
  • 中古の戸建て
  • 中古のマンション

【答え】値下がりリスクの高い順番はコチラ!

  1. 新築のマンション
  2. 新築の戸建て
  3. 中古のマンション
  4. 中古の戸建て

理由をカンタンにご説明します。

理由1.値下がりリスクが大きいのは、中古ではなく新築の物件

新築の物件は、建物の建築から販売に関わるすべての業者の利益がのった金額で販売されています。ですから、購入して中古になった瞬間に2割は価値が下落すると考えたほうがよいでしょう。

戸建てとマンションでは、マンションの方が価格が下落しやすい

物件の価格は、「建物部分」と「土地部分」の合算になっていて、以下のような性質があります。

物件価格の性質
  • 物部分は消費されるなので、価値はスリ減っていく
  • 土地部分は消費されないので、価値はスリ減らない

マンションの1室を所有している(区分所有)であれば、土地の持ち分はわずかなので、将来の資産価値はゼロに近づいていきます。中古で購入しても、マンション全体の老朽化に伴って価値は下がり続けます。

一方で、中古の戸建て物件(たとえば築30年くらい)であれば、建物部分の価値はすでにほとんど残っていません。あなたが購入するときには、すでに「ほぼ土地値だけ」になっています。

したがって中古の戸建ては、将来にわたって価格が下落するリスクが低いのです。

中古戸建ては、すでに土地値で販売されているので、価値が下落しにくい

メリット4.中古の戸建て隣人がいないので自由

戸建ての魅力は、なんといっても自由度が高いことです。

マンションやアパートの場合は、お隣さんだけでなく上と下にも住人がいますので、騒音問題は常につきまといます。自分が被害者になることもあれば、加害者になることもあります。問題にならないとしても、小さい子供がいる家庭は気を使うことが多いでしょう。

また、マンションではペットなどを飼うことが出来ないことも多いです。35年ローンで購入したマンションなのに、ペットを飼う自由も無いこともあり得ますね。

その点、戸建てなら隣の家は離れているのでトラブルは起きにくいです。ペットを飼うのもモチロン自由です。もし庭があれば、家庭菜園などもできますね。

戸建ては、子供がいても騒音を気にしなくて済む、ペットが飼える、家庭菜園ができる、など自由度が高い

メリット5.ローン完済後に賃貸物件として運営ができる

住宅ローンを完済すれば、賃貸物件として運営することができます。

中古の戸建であれば、安いものなら数百万円から購入でき、頭金なども用意すれば数年での完済も可能になるでしょう。

ローンを完済すれば、家を賃貸物件にすることができます。自分はどこに住むのかというと、新たに住宅ローンを使って2件目のマイホームを購入して住むわけです。1件目の賃料を使って2件目のローンを繰り上げ返済します。

こうして、2件目、3件目と物件を増やしていくこともできるのです。家を住み替える様子がヤドカリに似ているので、「ヤドカリ投資法」といわれることもあります。

▼ヤドカリ投資法についてはコチラの記事をご覧ください。

中古戸建てを購入することの3つのデメリット

つぎに中古の戸建てのデメリットについてご説明しましょう。

どのデメリットも一般的に専門のメディアなどで言われていることですが、本記事では全てに対して解決策を提示できます。

デメリット1.戸建てを住宅ローンを組んで購入したのに、もし会社から転勤を命じられたら困る?

住宅ローンは、自分や家族が住む前提で金利が優遇されています。そのため、原則として賃貸物件にすることはできません

それでは、もし会社から転勤を命じられたらどうするか?マイホームが空き家になったら、一時的に賃貸物件にできるのか?

という疑問があるかもしれません。

上に書いたように、住宅ローンが残っている物件は「原則として」賃貸物件にはできません。

しかし、サラリーマンの転勤や家族の介護などの「やむを得ない場合」は、銀行側に相談したうえで一時的に空き家を賃貸に出すことができたりします。

ローンを貸し付けている銀行の判断次第ではありますが、それほど心配する必要はないでしょう。

解決策

ローンの貸付銀行に相談して、一時的に賃貸物件にすることを許可してもらう

ただし、ローンの残債がある物件を無断で賃貸に出すのはNGです。バレたときに一括でローンの返済を求められますのでご注意ください。

デメリット2.将来、価値が下がるかもしれない

メリットのところでご説明したように、中古戸建ての資産価値はほとんど目減りしません。

購入時の価格と同じくらいの価格で売却できる可能性も十分あります。

仮に購入してから数年後に同じ価格で売却することになったとしても、売買手数料(たとえば100万円くらい)で何年間も家に住めたことなります。

このように考えれば、ほとんど金銭的なリスクはないでしょう。

解決策

中古戸建ては、価格の下落リスクが低いので、購入時に近い値段で売却できる

デメリット3.築◯◯年の家なんてホントに大丈夫なの?

木造の家というのは、たとえ築50年のボロ家でもリフォームをすれば普通に住むことができます

むしろ、鉄筋コンクリートのマンションのほうが、修繕に限界がありますので、いずれ建物がメンテナンスできなくなる(廃墟化する)可能性が高いでしょう。

中古の戸建てを購入するときに注意すべきは、「雨漏り」「シロアリ」「傾き」がないかということくらいです。

心配であれば、物件の内見に行くときにリフォーム業者に同行をお願いしましょう。リフォームの見積もりを作成してもらうついでに、簡易的に物件の不具合をチェックをしてもらうことができます。

ただし、そうはいっても築30年を超えると少しずつガタがきます。10年に1回くらいの頻度で修繕できるように、積み立てをしておくと安心です。屋根や壁の塗り替えなどのために、50万円くらいを貯めておけばいいでしょう。

解決策

木造なら築50年でもリフォームをすれば普通に住めます

まとめ

本記事では、中古の戸建てを購入するメリットとデメリットについてご説明しました。

大事なマイホームだからこそ、中古の戸建てなど広い選択肢から検討することをおすすめします。

  • 戸建ては、マンションに比べて維持費が安い
  • 戸建ての購入は、賃貸と違って将来の資産になる
  • 中古の戸建ては、価値が下落しにくい
  • 戸建ては、マンションに比べて自由度が高い