不動産賃貸業

【不動産賃貸】築古の戸建て物件を初心者におススメする5つの理由

不動産賃貸をするときの物件の選択肢は、いくつかあります。

もしあなたが不動産賃貸をこれから始めたいと考えているなら、以下の4種類のどれかに当てはまるこのではないでしょうか。

  • アパート1棟
  • マンション1棟
  • 区分所有マンション
  • 戸建て

わたしはこれまで、区分所有マンションや戸建て物件を数件購入して、賃貸をしてきました

その結果、初めて不動産賃貸をする場合は、まずは築古の戸建てから始めるのがよいと考えるようになりました。うまくコツをつかめれば、戸建てのみで件数を増やしていくのも戦略としてアリですし、経験を積んで自信が持てれば1棟ものに挑戦してみても良いのではないでしょうか。

一番まずいのは、右も左もわからないにも関わらず、いきなり大きな賭けに出てしまい、取り返しのつかない失敗をしてしまうことです。

本記事では、そういった初心者の失敗を無くすために、築古の戸建てで不動産賃貸業をするメリットについてお伝えしたいと思います。

この記事でわかること
  • 戸建てで不動産賃貸をすることのメリットがわかる
  • 戸建てで不動産賃貸を始めるイメージがつかめる・物件を探すときのポイントがわかる

メリット1.価格が安く安定しているので、大きな失敗をしにくい

築古の戸建て物件は、価格が安く安定しているという特徴があります。そして、物件が安い価格で安定していると、大きな失敗をしにくいというメリットがあります。

ここでは、築古の戸建て物件価格が安い理由と、物件価格が安いと大きな失敗をしにくい理由について順番にご説明します。

【築古の戸建て物件の価格が安い理由】

賃貸需要が多いのは、月額の賃料が10万円以下の価格帯になってきます。

そして、月額の賃料から賃貸事業としての利回りを考慮すると、投資対象の戸建て物件の価格は、500万円~700万円あたりが目安になってきます。※もちろん築年数の浅い物件なら1000万円以上でも採算が合うものはあります

一方で、1棟アパートなら1000万円以上、1棟マンションなら1億円以上が一般的であることを考えると、築古の戸建ての安さが分かると思います。

以上のように、築古の戸建ての場合は、不動産賃貸業として採算にあう物件の価格帯を考えると、おのずと安い物件がターゲットになってきます。

【物件価格が安いと大きな失敗をしにくい理由】

もし仮に、不運にもあまり良くない物件を購入してしまって、すぐに売却しなければならない場合を想像してみてください。

そんな最悪の状況だとしても、物件価格が安く安定しているならば、往復の売買手数料と多少の売却損を考慮しても、せいぜい100万円の損失で済みます。

100万円は小さな金額ではありませんが、人生を台無しにするような額でもありません。これならば、初めての不動産賃貸をやってみようという勇気が出てこないでしょうか。

一方で、1億円以上するような1棟マンションをローンを利用して購入した場合、数百万円~1000万円以上の損失を被る可能性もあるので、初心者が物件を購入するにはあまりにも思い切りすぎではないかと思います。

【現金購入するとさらに失敗のリスクが小さくなる】

物件価格が安いと、現金購入できる可能性もあります。現金で物件を購入するメリットはいくつかありますが、特に重要なのは、破綻リスクが小さくなることです。

現金購入なら銀行へのローンの返済がありませんので、毎月のランニングコストも小さくなり、仮に空室期間が数か月続いてもすぐに破綻することはありません。

メリット2.ランニングコストが安いので収益が得やすい

築古の戸建て物件の良いところは、ランニングコストが少ないことです。

区分所有マンションと戸建てで、ランニングコストがどれくらい違いがあるか、下の表で比較してみましょう。

【区分所有マンションと戸建てのランニングコストの比較】

支払い
タイミング
賃料7万円の
区分所有
マンション
賃料7万円の
戸建て
賃貸管理費毎月一般的に必要一般的に必要
建物管理費毎月必ず必要不要
修繕積立金毎月必ず必要自分で管理
固定資産税毎年必須必須
火災保険等数年必要必要

戸建て物件のよいところは、「自分ですべてを決めることができる」という点です。

マンションの場合は、管理組合に必ず加入することになるので、規約で決められた建物管理費(共用部分の管理や清掃など)や修繕積立金(長期修繕計画に沿った積立)を必ず毎月支払う必要があります。

不動産賃貸業をするうえで、区分所有マンションの建物管理費用と修繕積立金は、収益を大きく圧迫する要因になります。毎月の家賃が7万円に対して、それらの費用が1万円~2万円もかかってくるうえに、たとえ物件が空室でも支払いをしなければいけません。

一方で、戸建ての場合は、建物自体の管理費はかかりませんし、修繕に必要な積立は自分の判断で必要最低限に抑えることができます。

以上から、「戸建て物件はランニングコストが安い」ということがお分かりいただけると思います。

メリット3.戸建ては入居期間が長く、空室リスクが低い

戸建ての賃貸物件は、マンションやアパートに比べて入居期間が長くなる傾向があります。

その理由は、以下のような戸建て特有のメリットのおかげで、一度入居すると退去しにくくなるためです。

  • 壁を挟んだ隣に住人が居ないので、騒音に悩まされる心配が少ない
  • その逆に、自分の子供が多少騒いでも、周りの住戸に迷惑がかかりにくい
  • マンションやアパートと比べて、賃料は変わらないのに部屋が広い
  • ペット可の物件が多く、犬を家の内・外で飼うことができる
  • 庭付きの戸建てなら畑やガーデニングなどを楽しめる
  • ファミリーだと、子供の学校がるので引っ越ししずらい

戸建ての賃貸物件は、上に挙げたような良いところがあるので、特別なことをしなくても賃貸物件としての『差別化』ができて空室リスクが低くなります

メリット4.不動産賃貸業としての出口戦略に困らない

戸建ては『出口戦略』に困りません

不動産賃貸業の出口戦略とは、賃貸物件を売却することを指しますが、戸建ての場合は状況によって様々な戦略をとることができます。

  • 賃貸中の場合・・・オーナーチェンジ物件として売却、いまの居住者に格安で売却
  • 空室中の場合・・・実需向けの物件として売却、更地にして売却

上の2つの場合について、もう少し詳しくご説明します。

【賃貸中の場合の出口戦略】

賃貸中であれば、賃貸物件としてオーナーチェンジで売却することを考えるのが普通ですが、賃借人に譲るという選択もあります。

特に長期にわたって住んでもらっているなら、これまでの感謝の気持ちを伝えつつ、少し相場よりも安くお譲りするというのも、気持ちの良い別れ方だと個人的には思います。

【空室の場合の出口戦略】

もし物件が空室ならば、戸建て物件は実需向け(購入者が自分で住む)物件として売ることができます

実需で購入するひとにとって、その物件が過去に賃貸物件であったかどうかは関係なく、自分にとって魅力のある物件かどうかがすべてです。また、実需の場合は必ず内見をするので、空室であることが必要条件といえますので、かえって好都合です。

他の選択肢として、建物の老朽化が激しければ、更地にして売却することもできます

以上のように、戸建ての場合は、アパートやマンションよりも柔軟な出口戦略を考えることができます。

メリット5.築40年、50年でもリフォームすれば貸すことができる

築40年の戸建てというとボロボロだと思われるようですが、リフォームさえすればまだまだ何十年も住むことができます

鉄筋コンクリート(RC)や鉄筋鉄骨コンクリート(SRC)の場合は、配管などがコンクリートに埋められているので、老朽化によって破損した場合には、最悪の場合コンクリートを ”はつって” 破損個所を特定・修繕する必要があります。

そのため、コンクリート作りの建物は、老朽化するにつれてメンテナンスのコストが増大していきます。

一方で、戸建ては基本的に木造なので修繕もそれほど費用はかかりません。ですから、購入時にボロボロの築40年、50年だとしても、200万円もかけて修理すれば十分に住める状態になります。※風呂、キッチンなどの水回りは結構お金がかかります

本ブログ管理人も、築40年以上の戸建てを購入して既に5年以上住んでいます。

購入時にリフォームして以来、修繕した箇所は庭の水道管だけで、費用5万円、破損個所の特定から修理まで2~3時間で完了してしまいました。これがマンションだったら、こんなものでは済まなかったと思います。

まとめ

本記事では、築古戸建て物件が不動産賃貸の初心者におススメである理由についてご説明しました。

以下にポイントをまとめておきます。

  • メリット1.価格が安く安定しているので、大きな失敗をしにくい
  • メリット2.ランニングコストが安いので収益が得やすい
  • メリット3.戸建ては入居期間が長く、空室リスクが低い
  • メリット4.不動産賃貸業としての出口戦略に困らない入を打診することもできる)
  • メリット5.築40年、50年でもリフォームすれば貸すことができる