資産運用

【不動産投資】当ブログ管理人が失敗から学んだ、区分所有マンション投資が儲からない4つの理由

当ブログ管理人のヤギと申します。

わたしは、正確には不動産賃貸事業を5年ほど実践してきました。

実践したと偉そうに書きましたが、成功しているとは言えません。

今回の記事では、わたしが経験した区分所有マンション投資の成功例と失敗例を踏まえて、区分所有マンション投資の難しさについて、ご説明したいと思います。

ご興味のあるかたはお付き合いください。

この記事でわかること
  • 当ブログ管理人が運営している物件の成功例と失敗例
  • 区分所有マンション投資が儲からない理由

区分所有マンション投資(賃貸事業)とは?

区分所有マンション投資』というと色々な意味合いがあるので、はじめに確認しておきましょう。

このブログでは、区分所有マンション投資を以下のように位置付けます。

区分所有マンション投資とは

1棟のマンションのうちの1部屋を購入し、賃貸物件として運営してインカムゲインを得ることで利益を出す投資方法です。 マンション1棟をまるごと購入して賃貸事業を行うことに比べると「少ない資金で始めることができる」という特徴があります。

マンションの値上がりを見込んで物件を購入し、売買差益(キャピタルゲイン)を狙うような投資手法は、この記事では扱いませんのでご注意ください。

当ブログ管理人の実体験(成功例と失敗例)

当ブログ管理人も区分所有マンションへの投資熱に取りつかれて、過去に3件購入したことがあります。

そのうちの1件の成功例と1件の失敗例について簡単に経緯を含めてご説明します。

1件目マンションA 成功例

賃貸マンションに住んでいた私は、賃料を払い続けるよりも自分でマンションを購入してローンを返済した方が、賃料を節約できて自分の資産にもなると考え、中古の区分所有マンションを購入しました。

1ルームの築35年くらいの物件だったので、リフォーム費用を含めて700万円程度で購入し、5年間という短期の住宅ローンを組んで完済するまでは自分で住んで、完済後に賃貸物件として運営していました。

最終的に、諸事情により現金化することになり600万円で売却したため、自分で5年間住んだうえに、家賃収入も50万円ほど得ていました。

  • 物件購入時 700万円
  • 物件売却時 600万円
  • 収入    自分で5年間居住、その後50万円ほどの家賃収入

トータルで見ると、100万円の支出で、5年間住めたうえに賃貸経営していた1年間で50万円の収入を得ることができたので、成功例といってよいと思います。

このように、当初は自分で物件に住んでおいて、ローンを完済したあとに次に家を購入すると同時に、1件目の家を賃貸に回すという投資手法は、以前の記事で『ヤドカリ投資法』としてご紹介しました。

▼ヤドカリ投資法の記事です。ご興味のある方はご覧ください。

この物件は、自己居住用に購入しているので、純粋な区分所有マンション投資とはいえませんが、結果としてはかなり利益を得ることができたので成功例としてご紹介しました。

主な成功のポイントを箇条書きにしましたが、ヤドカリ投資法はこのようにとても低リスクで行うことができます。

成功の3つのポイント
  • 低金利な住宅ローンを利用して購入できた
  • マンションの管理費・修繕積立金がリーズナブル(合計で約1万円)な物件だった
  • 住宅ローンを完済したあとに賃貸に回したので、キャッシュフローに余裕があった

3件目マンションC 失敗例

この物件は、今現在も運営中のマンションです。

不動産投資は、最終的に物件を売却して初めて収支が確定するので、まだ損失がでることが確定したわけではありません。

しかし、2016年に購入してから2019年7月現在までの運営成績を見てみると、とても収益性が悪く、リスクの大きい投資だったと反省しています。

その理由を物件概要とともに簡単にご説明します。

  • 物件購入時 1040万円(投資用ローン20年、金利3.8%)
  • 諸費用   120万円 (現金で支払い済み)
  • 家賃収入  月額 10万円
  • 支出    月額 6.2万円
  • 管理費等  月額 2.3万円
  • 収支    月額 1.5万円のプラス

みなさんは、これを見てどう思うでしょうか。

毎月1.5万円プラスだから成功だと思うでしょうか。

実際、2016年5月に購入してからというもの、ありがたいことに賃貸契約を続けていただいていますので、累計41万円くらいの現金収入を得ています。

ところが、もしこの物件が空室になった場合にどうなるかというと、あとで詳しく説明しますが、家賃6ヵ月分くらいの損失が発生します。

そうすると、これまでコツコツ得てきた現金収入がすべて吹き飛ぶほどのダメージを受けることになります。

毎月の薄い収益を得ながら空室リスクにおびえるという、まさに薄氷を踏むような投資です。

とにかく、まだ損をすることは確定していないものの、最終的に失敗するリスクが高い物件と言えます。

それでは、どうしてそんなリスクの高い物件になってしまったのでしょうか。

その理由をこれからご説明します。

区分所有マンション投資が儲からない理由

前の章では、当ブログ管理人が所有しているマンションCの収益性が低いというお話をしました。

そうなってしまった具体的な理由を箇条書きにしてみます。

区分所有マンションの収益性が低くなる4つのポイント
  1. 管理費・修繕積立金などの維持費が高い
  2. 区分所有マンションは、賃貸契約期間が比較的短い
  3. 空室になると6ヵ月くらいの損失が出る
  4. 不動産投資で借り入れできるローンは金利が高い

管理費・修繕積立金などの維持費が高い

マンションを購入されたかたはご存知だと思いますが、マンションには『管理費』と『修繕積立金』があります。

どちらも、マンションの区分所有者が管理組合に支払いますが、以下のような用途の違いがあります。

【管理費】

  • 共用部分の掃除など、日々のメンテナンスにかかる費用
  • 基本的には、毎月消費されるが、余剰金は修繕積立金に回される

【修繕積立金】

  • 数年に一度行う、外壁塗装や屋上防水などの大規模な工事に備えた積立金
  • 積立金なので管理組合にプールされている

金額は管理組合で定めているためマンションによって違いますが、合計で1万円~3万円くらいが相場で、設備の豪華なタワーマンションなどの場合はそれ以上になります。

区分所有マンションは、賃貸契約期間が比較的短い

不動産賃貸のために購入される物件の多くは、ワンルームマンションが多いです。

その理由は簡単で、かつてワンルームマンションへの投資ブームがあり、その際に大量の建てられた物件が、安い価格でだぶついているからです。

ワンルームマンションは、素人の不動産投資家が手を出しやすい価格帯(200万円くらい~)であることも理由の一つです。

つまり、区分所有マンションの賃貸物件は、投資用に建てられたワンルームマンションが多いため、ひとり暮らしの学生や若いサラリーマンの賃借人が多くなります。

賃学生や若いサラリーマンは、住むための環境が2年~4年程度で大きく変わることも珍しくないので、貸契約を更新するタイミングの2年程度で部屋を出ることもよくあります。

空室になると6ヵ月くらいの損失が出る

これは区分所有マンションに限ったことではありませんが、いちど空室になると家賃にして6ヵ月分くらいの損失が出ます。

上のわたしの失敗例に、書いたように賃借人がいちど部屋を出ると、次の賃借人を募集するために、簡易的なリフォームやクリーニングをして、賃貸業者に広告料を支払って客付けするのですが、この費用が合計4ヵ月、2ヵ月の空室期間の機会損失をあわせると、合計6ヵ月の損失につながります。

空室が発生したときの損失は家賃6ヵ月分
  • 機会損失として家賃2ヵ月(リフォーム等の空室のため)
  • リフォーム費用として家賃2ヵ月分(壁紙・クリーニング)
  • 賃貸業者への広告料として2ヵ月分

賃貸業者への広告料というのは、不動産業者が自分のマンションに住みたいお客さんを紹介してくれることへの謝礼です。

※客付け行為の謝礼、簡単に言うとニンジンです

広告料の支払いは必須ではありませんが、ワンルームのような魅力がない物件には、広告料を支払ってなんとか早く客付けしてもらわないと、半年間の空室ということもあり得ます。

不動産投資で借り入れできるローンは金利が高い

これも区分所有マンションに限った話ではありませんが、ローンの金利は不動産賃貸事業にとって、収益を圧迫する大きな要因のひとつです。

不動産投資をするときには、物件の仲介業者(媒介業者)が、銀行もあわせて紹介してくれることが多いです。

銀行は、1990年代に不良債権問題があってそこから学んだこともあり、素人の不動産投資なんかには、基本的にお金を貸してくれません

ですから、銀行から資金を借りるときは、『不動産投資ローン』ではなく、『多目的ローン』というような形で借りるか、もしくは不動産賃貸『事業』への融資という名目になります。

銀行は、購入する物件に抵当権をつけておくのはモチロンですが、事業として実績がない投資家に対しては、金利を4%以上に設定することも普通にあります。

仮に物件の購入費用を全額ローンで借り入れた場合、仮に年間の利回りが8%の物件を手に入れたとしても、金利の返済分だけで4%に目減りしてしまいます。

こういった不動産投資は、銀行や物件の仲介業者を儲けさせるためにやっているようなものですね。

どのような物件なら成功しやすいか

それでは、区分所有マンションへの投資がダメならば、どんな不動産投資がリスクが低いでしょうか。

わたしが失敗から学んだリスクの小さい不動産投資手法は、以下のような物件を購入することです。

リスクの小さい不動産投資のポイント
  • 維持費の少ない物件を購入する
  • 現金で購入、または低い金利で借り入れて物件を購入する
  • 資産価値がすでに下がりきって安定している物件を購入する
  • 戸建てのようなファミリー層が永く住める物件を購入する

不動産投資は、最終的に物件を売却するまでは収益は確定しませんが、それと同時に物件を購入した時点で、ほぼ勝負はついているともいえます。

まとめ

区分所有マンション投資で利益をあげることが難しいことが、おわかりいただけたでしょうか。

この記事をお読みいただいた皆さんには、わたしと同じような失敗をしてほしくないと思い、恥ずかしながら自分の失敗例を公開させていただきました。

もちろん、区分所有マンションで成功されている優秀な投資家もいると思いますが、あえて難易度とリスクが高い投資方法を選択する必要はありません

大切な資産を有効に活用して、資産運用していただきたいと願っています。