不動産投資

【不動産投資】ワンルーム・区分マンションが失敗する4つの理由(ブログ管理人の成功例と失敗例)

ワンルームや区分所有マンションは、数百万円から購入することができるので、不動産投資の初心者に人気があります。

しかし残念ながら、「ワンルームや区分所有マンションへの投資は、かなり高い確率で失敗する」と言えます。

本ブログの管理人は、過去10年で5件ほどの不動産物件を運営してきました。その経験から確信を持っています。

初心者は「とにかく早く物件が欲しい」という気持ちが先行しますので、価格が安い物件を見るとすぐにでも買いたくなるものです。

「100万円や200万円くらいなら損しても勉強代だと割り切れる」というなら構いませんが、そうでないなら今から10分だけ冷静になってください

本記事では、ワンルーム・区分所有マンション投資が失敗する理由について実例を用いてご説明します。

本記事の要点まとめ

  • 区分所有マンションは、管理費・積立金などの維持費が高く賃貸期間も短い(2〜4年で退去する)
  • キャッシュフロー(現金収入)がほとんど出ないので、1度の空室でキャッシュが吹き飛ぶ
  • 初心者は、維持費が低い「ボロ戸建て」や「ヤドカリ投資法」などのリスクの低い作戦が失敗しにくい

区分所有マンション投資(賃貸事業)とは?

本記事のタイトルと導入部では、「ワンルーム・区分所有マンション」と書きましたが、以降は「区分所有マンション」とします。

まずは「区分所有マンション投資」というワードの意味について、はじめに確認しておきましょう。

本ブログでは、区分所有マンション投資をこのように定義します。

区分所有マンション投資とは

1棟のマンションのうちの1部屋を購入して、賃貸物件として運営すること。賃料による収入(インカムゲイン)を得ることで利益を出すことを目的とする。

一般的には、「不動産投資」といわれるので不労所得のように思われがちですが、その実態は「不動産賃貸業」という立派な事業です。

物件価格の値上がりを見込んで購入するといった、売買差益(キャピタルゲイン)を狙うような投資手法は、本記事の内容の対象外となります。

本ブログ管理人の実例(成功例と失敗例)

本ブログ管理人は、区分所有マンションへの投資熱に取りつかれて、過去にいくつか購入したことがあります。

その中から、成功事例と失敗事例をそれぞれ1件ずつご紹介しましょう。

【成功事例】マンションA

ブログ管理人がサラリーマンだったころのことです。

賃貸マンションに住んでいたのですが、このまま賃料を払い続けるよりも、自分でマンションを購入したほうが「将来の資産になる」ので良いと考えました。

そこで、神奈川県の横浜市に「築35年のワンルーム」を購入、リフォーム費用を含めて700万円になりました。諸費用以外はすべて住宅ローンを組みました。

ローンを完済するまでは自分で住んでいましたが、ローンの完済後には初めての賃貸物件となりました。この物件は、最終的に600万円で売却しています。

  • 区分所有マンションA
  • 築35年
  • 神奈川県横浜市
  • 物件購入時 700万円(リフォーム含む)
  • 5年間自分で住んだ
  • ローン完済後に賃貸物件として運営し、1年で50万円の収入を得た
  • 物件売却時 600万円

購入から売却までのトータルの支出と収入を比べてみましょう。

トータルの支出は、売買手数料・維持費(管理費・税金など)・価格の値下がり分で、あわせて約200万円です。

トータルの収入は、5年間の家賃相当額(約400万円)を節約できて、家賃収入が50万円なので、あわせて約450万円です。

純粋な不動産賃貸業の結果とはいえませんが、収支を見る限りではかなり得をしているので成功事例としてご紹介しました。

このように、当初は自分で住んでおいて、ローン完済後に家を賃貸に回す投資手法を「ヤドカリ投資法」といいます。

▼ヤドカリ投資法の記事です。ご興味のある方はご覧ください。

ヤドカリ投資法であれば、失敗しやすい区分所有マンションであっても、割に合うこともありえます。

この事例では、ヤドカリ投資法という特殊な方法を利用することで、成功することができました。

ただし、ローンを完済したこの物件でさえも収益性が低いので、たった1年で現金化してしまいました。

成功の3つのポイント
  • 低金利な「住宅ローン」を利用して購入できた
  • マンションの管理費・修繕積立金が安かった(合計で約1万円)な物件だった
  • 住宅ローンを完済したあとに賃貸に回したので、キャッシュフローに余裕があった

【失敗事例】マンションB

残念ながらこの物件は、いま現在も運営中のマンションです。

不動産投資は、最終的に物件を売却して初めて収支が確定するので、まだ損失がでることが確定したわけではありませんが、いま考えてみるとリスクの大きい物件を購入したことを反省しています。

さて、この物件の概要についてご説明しましょう。

  • 物件購入時 1040万円(投資用ローン20年、金利3.8%)
  • 諸費用   120万円 (現金で支払い済み)
  • 家賃収入  月額 10万円
  • 支出    月額 6.2万円
  • 管理費等  月額 2.3万円
  • 収支    月額 1.5万円のプラス

これを見て成功と考えますか?失敗と考えますか?

空室にならない限り、キャッシュフローは、毎月1.5万円のプラスになる計算です。

実際の運営状況はどうかというと、2016年5月に購入してから賃貸契約を続けていただいていますので、累計60万円くらいの現金収入を得ています。

「いまのところは問題なし」ですが、本当にそうでしょうか。

もしこの物件が空室になった場合にどうなるでしょうか。仮に2ヶ月の空室があったとすると、クリーニングや不動産会社への広告料などを含めると家賃6ヵ月分くらいの損失が発生します。

現金が手元に貯まらない(キャッシュフローの悪い)物件を持つと、1度の空室でキャッシュが吹き飛ぶ

しかも、その事実は「この物件を購入したとき」から決まっていた。

たった1度の空室だけで、コツコツ何年も貯めてきたキャッシュがすべて吹き飛ぶほどのダメージを受けることになります。

毎月の薄い収益を得ながら空室リスクにおびえるという、まさに薄氷を踏むような賃貸運営です。

次は「区分所有マンション投資が失敗する理由」をご説明します。

区分所有マンション投資が失敗する理由

前の章では、当ブログ管理人が所有しているマンションの収益性が低いというお話をしました。

その理由を具体的にご説明します。

区分所有マンションの収益性が低い4つの理由

理由1.管理費・修繕積立金などの維持費が高い

理由2.賃貸契約期間が短い

理由3.空室になると家賃6ヵ月の損失

理由4.不動産投資のローンは金利が高い

理由1.管理費・修繕積立金などの維持費が高い

マンションを購入されたかたはご存知だと思いますが、マンションには『管理費』と『修繕積立金』があります。

どちらも、マンションの区分所有者が管理組合に支払いますが、以下のような用途の違いがあります。

【管理費】

  • 共用部分の掃除など、日々のメンテナンスにかかる費用
  • 基本的には、毎月消費されるが、余剰金は修繕積立金に回される

【修繕積立金】

  • 数年に一度行う、外壁塗装や屋上防水などの大規模な工事に備えた積立金
  • 積立金なので管理組合にプールされている

金額は管理組合で定めているためマンションによって違いますが、合計で1万円~3万円くらいが相場で、設備の豪華なタワーマンションなどの場合はそれ以上になります。

理由2.賃貸契約期間が短い

区分所有マンションの賃貸物件は、ひとり暮らしの学生若いサラリーマンの賃借人が多くなります。

学生や若いサラリーマンは、2年~4年で環境が大きく変わることも珍しくないので、契約更新タイミングで部屋を出ることが多くなります。

ですから、区分所有マンション(特にワンルーム)などは賃貸契約期間が短い傾向があります。

そして空室は、次の理由3のような損失につながるわけです。

理由3.空室になると家賃6ヵ月の損失

これは区分所有マンションに限ったことではありませんが、仮に2ヶ月の空室があったとしても家賃6ヵ月分くらいの損失が出ます。

賃借人が部屋を出たあとのクリーニング費用、賃貸業者への客付け手数料(広告料)といった費用に加えて、空室期間の機会損失といったものを合わせると、家賃6ヶ月の損失というのは決して悲観的な見積もりではありません

空室が発生したときの損失とは?
  • 機会損失として家賃2ヵ月
  • クリーニングで家賃2ヵ月分
  • 賃貸業者への手数料で家賃2ヵ月分

特に区分所有マンションのような維持費の高い物件では、もともとキャッシュフローがないので、これまでに貯めた現金が一気に吹き飛びます

さらに、空室期間であっても維持費は掛かり続けますので、下手をすると手元の現金を持ち出すことになりかねません。

1度の空室で賃料6ヶ月分の損失が出る

理由4.不動産投資のローンは金利が高い

不動産投資に利用できるローンの金利は住宅ローンよりも遥かに高いので、確実に収益を圧迫します。

というのも、当たり前のことです。

そもそも銀行は素人の不動産投資なんかには、基本的にお金を貸してくれません。

ですから、銀行から資金を借りるときは「不動産投資ローン」ではなく、「多目的ローン」というような形で借りるか、もしくは不動産投資「事業」への融資という名目になります。

購入する物件に抵当権をつけられるのは当然ですが、事業として実績がない投資家に対しては、金利が4%以上になることも普通にあります。

仮に年間の利回りが8%の物件を金利4%のローンを使って手に入れた場合、金利の返済分だけで利益の半分が消える計算になります。

こういった不動産投資は、銀行を儲けさせるためにやっているようなものですね。

不動産投資に利用できるローンの金利は高いので、銀行を儲けさせるようなもの

どのような物件なら成功しやすいか

区分所有マンションへの投資がダメならば、どんな不動産投資がリスクが低いでしょうか。

わたしが失敗から学んだリスクの小さい不動産投資手法は、以下のような物件を購入することです。

リスクの小さい不動産投資のポイント
  1. 管理費・積立金が少ない物件
  2. 現金で購入低い金利のローン
  3. 資産価値が下がりきった物件

以上のような条件を考えると、「ボロ戸建て物件」を購入するのもひとつの手ですし、成功事例で紹介したような「ヤドカリ投資法」のような方法がリスクが低くて成功しやすいといえます。

▼初心者でも失敗しにくい物件はコチラの記事をご覧ください

まとめ

区分所有マンション投資で利益をあげることが難しいことが、おわかりいただけたでしょうか。

わたしが恥を忍んで失敗例を公開したのは、みなさまには同じ失敗をしてほしくないと考えているからです。

もちろん、区分所有マンションで成功されている優秀な投資家もいると思いますが、あえてリスクが高い投資方法を選択する必要はありません。

あなたの大切な資産を有効に活用して、資産運用していただきたいと願っています。

  • 区分所有マンションは、管理費・積立金などの維持費が高く賃貸期間も短い(2〜4年で退去する)
  • キャッシュフロー(現金収入)がほとんど出ないので、1度の空室でキャッシュが吹き飛ぶ
  • 初心者は、維持費が低い「ボロ戸建て」や「ヤドカリ投資法」などのリスクの低い作戦が失敗しにくい

▼記事中でご紹介した区分所有マンションの運営報告です。