住居費・賃料

大家が教える【賃貸と持ち家】超かんたんコスト比較

人生の節目において、「賃貸にするか、持ち家にするか」という2択で迷うこともありますよね。

そんな時は「賃貸と持ち家でどっちが安いの?」という疑問をもつのがふつうです。

ブログ管理人

賃貸と持ち家では、どっちがお得なのかな?

しかし、 実際に賃貸と持ち家のコストを比較するネットの記事を見ても、

「正直よくわからない」

「計算ばかりで腑に落ちない」

「ビジネス臭がして信用できない」

といったことを感じませんか?

安心してください。それはその記事が悪いから理解できないのです。

ブログ管理人

ぼくが超シンプルに説明するよ!

本記事では、ブログ管理人の大家としての経験から、賃貸と持ち家のコスト比較について超かんたんに説明します。

本記事の要約まとめ

  • 賃料の内訳を理解すれば、コスト構造が理解できる
  • 賃貸の月額賃料にはいろいろなコストが間接的にのっている
  • 今回のモデルケースでは、持ち家にすれば月額賃料の45%を削減できる

大家の観点で賃貸と持ち家のコストを教える

本記事では、ブログ管理人の大家としての経験から、賃貸と持ち家のコストについて分かりやすく比較して説明します。

ほかのネット記事のコスト比較がわかりにくい理由

Google で調べてみると、賃貸と持ち家のコスト比較の記事は山ほどでてきますね。

しかし、その多くは以下のような理由のせいで、わかりにくい記事になっています。

  • 記事を書いている人間に知識がない・間違っている
  • 比較の前提が適当・あいまい
  • それぞれの物件の条件が全然違う
  • 不動産会社やデベロッパーなどが結論ありきで書いている

たとえば、賃貸のときは中古物件に住むことになるのに、持ち家の場合は新築を購入する前提になっているとか。比較するのに条件が全然違うのは不公平ですよね。

読書がそういった記事を読むと、けむに巻かれたような気持ちになったり、腹落ちしないモヤモヤした感じになったりします。

賃料の内訳を理解すれば、コスト構造が理解できる

賃貸と持ち家のコストを比較するには、月額の賃料の内訳を理解すればほとんど手に取るように理解できます。

なぜなら、賃料の内訳がわかれば、自分が払っている賃料がどのように使われているかがわかるので、自分で物件を購入した場合にいくらかかるのかもわかるようになるからです。

たとえば賃料のなかには、以下のようなさまざまなコストがのっていることがわかります。

  • 大家の利益
  • 銀行のローン利息
  • マンションの管理費・修繕費
  • その他の賃貸に関わるあらゆる不動産業者のコスト

こういったコストの出どころは、賃借人が払っている月額賃料なので、間接的に払っていることになるのです。

くわしくは、次で説明します。

  • 賃料の内訳を理解すれば、コスト構造が理解できる

賃貸と持ち家のコストのシンプルな比較

さっそく、賃貸と持ち家のコストの超シンプルな比較をしていきましょう。

まずは先に結論から説明して、その後に補足の説明をしていきます。

結論を読んでわかりそうだと感じてもらえたら、補足説明を読んでみてください。

【結論】持ち家なら40%以上コスト削減できる

下の表は、私がいま運営している月額賃料10万円の物件をモデルにしたときの内訳を表しています。

この項目のなかで、持ち家の場合にかかるコストは、〇をつけた5.5万円のみです。

つまり、持ち家なら、賃貸と比べて月額コストを45%削減できるわけです。

賃料10万円のうちわけ

賃貸持ち家の場合の負担
ローン元金+利息4万円
マンション管理費1万円
マンション修繕積立金0.5万円
賃貸管理費0.5万円
大家キャッシュフロー 4万円
合計10万円5.5万円

ワード解説

ローン元金+利息というのは、大家さんが賃貸物件を購入するために銀行から借りたローンの返済のこと。不動産投資に使えるローンは、住宅ローンよりもかなり金利が高い。

賃貸管理費というのは、借りているひとと大家さんの間に入って、賃料の振り込み確認や設備が破損したときに対応してくれる業者への支払い費用です。賃貸のみで発生する費用

マンション管理費・修繕積立金は、マンションの共有部分を管理するための費用と積立金。たとえば、マンションの清掃をする業者やエレベータや電灯などのメンテナンス、壁の塗り替えなどに使われる費用です。マンションの所有者にかかる費用

大家キャッシュフローというのは、賃料10万円から上のコストを引いた残り。手元に残るキャッシュのこと。キャッシュフローがプラスにならない賃貸物件は買ってはだめです。

大家の観点での解説

ぜひ、大家さんになったつもりで上の表を見てください。

大家さんは毎月10万円受け取りますが、そのうち4万円で銀行のローンを返済、マンションの管理費と積立金で1.5万円、賃貸管理費で0.5万円はらっているので、手元に残るキャッシュはたったの4万円しかありません。

4万円も手元に残ればいいじゃん、と思われるかもしれませんが、ここから固定資産税、空室になったときのリフォーム・クリーニング費用なども上の表に書いていないコストを出すので、これでもカツカツです。

この物件を自分で買ったときに払う月額費用は?

もし、この物件を賃貸せずに自分で購入した場合にかかる費用は、上の表に〇をつけている項目になります。

あらためて書くと以下の3つの項目で月額5.5万円です。

  • ローン元金+利息
  • マンション管理費
  • マンション修繕積立金
ブログ管理人

自分で物件を買っても、毎月5.5万円かかるんだね。

つまり、10万円のうちの4.5万円は、大家さん、賃貸の客付け業者、リフォーム業者、銀行員を養うために払っているといっても良いでしょう。

上の計算例では、月額賃料10万円の物件を自分で買えば、毎月5.5万円の支払いで済むことになります。

  • 賃貸の月額賃料にはいろいろなコストが間接的にのっている
  • 今回のモデルケースでは、持ち家にすれば月額賃料の45%を削減できる

【前提】コスト比較のモデル物件と前提条件

上の表で算出した金額は、以下のモデル物件と前提条件に基づいています。

実際にわたしが賃貸運営している物件をモデルにしていて、今回の記事で説明しやすくするために少しだけ簡略化しています。

物件概要

  • 所在地 :横浜市
  • 建物  :ファミリー向けマンション(区分所有)
  • 築年数 :32年
  • 価格  :約1000万円
  • ローン :不動産投資ローン、利息2%、25年、元利均等返済
  • 月額賃料:10万円

この場合、不動産物件としての賃料収入は年間120万円、表面利回り12%となります。

築年数が古めの区分所有マンションなので、賃貸するならこれくらいの利回りは最低限必須です。

また、住宅ローンの金利は実質0.7%くらいで借り入れができますが、不動産投資の場合は大家としての実績や資産背景によりますが、サラリーマン大家であれば2%~4%くらいが一般的です。

【補足】月額賃料以外のコストについて(購入するときの諸費用、固定資産税)

月額賃料だけで比較すると、他のコストを無視しているようでモヤモヤするはずなので、上で説明した以外の代表的なコストについても説明しておきます。

結論だけ先に書いておく、以下のようなコストは賃貸と持ち家でそれぞれ違った金額がかかりますが、超ざっくりいえば、互いに打ち消しあってプラマイゼロに近くなります。

よって、月額のコストを比較すれば、賃貸と持ち家のざっくりしたコスト比較ができるわけです。

物件取得費(購入時の諸費用)

持ち家として自分でマンションや戸建てを買うときにかかる費用です。

以下の記事でも紹介していますが、今回のモデル物件の購入時の費用は120万円です。

たしかに物件を購入するのはコストがかかりますが、上の例では物件を購入すれば月額コストが4.5万円安くなるので、だいたい2年で回収できますね。

固定資産税

持ち家の場合は固定資産税がかかります。今回のモデル物件の場合は年間7万円です。

賃貸物件の場合はもちろん費用はかかりません。

敷金・礼金・更新料

地域によっても違いますが、賃貸の場合には敷金・礼金・更新料がかかりますね。

更新料は2年に1回かかりますので、持ち家の場合の固定資産税とちょうど相殺されるくらいの金額です。

ブログ管理人

こういった費用は、賃貸と持ち家でそれぞれかかるコストは違ってくるけど、大家としての経験から言えば、ざっくり相殺できるので大して変わらないです。

まとめ

本記事では、ブログ管理人の大家としての経験から、賃貸と持ち家のコスト比較について超かんたんに説明しました。

もちろん、コスト以外の面では賃貸物件にもメリットはあります。

重要なことは、正しい情報を探して自分で理解したうえで行動することでしょう。

  • 賃料の内訳を理解すれば、コスト構造が理解できる
  • 賃貸の月額賃料にはいろいろなコストが間接的にのっている
  • 今回のモデルケースでは、持ち家にすれば月額賃料の45%を削減できる

▼ブログ管理人は、マンションよりも戸建てを購入することをおすすめします。

マンションよりも戸建てがよいと考える理由。