不動産賃貸業

【不動産賃貸業】ヤドカリ投資法(概要編)自分の家を住み替えながら、賃貸物件を増やす

ヤドカリ投資法について、こんな疑問をお持ちではないでしょうか。

  • ヤドカリ投資法は低リスクな不動産投資法があるらしい
  • ヤドカリ投資法なら住宅ローンを利用して不動産投資が始められるらしい

ちまたではヤドカリ投資法と呼ばれるので、不動産投資の手法だと思われがちですが、実態はもっと堅実な「不動産賃貸業」といえます。

本記事では、本ブログ管理人が実際にヤドカリ投資法を実践してみてわかったノウハウについてご説明いたします。

管理人ヤギ

ヤドカリ投資法は、低リスクで実践しやすい手法だということをわかってもらいたいんだ!!

本記事の対象読者

  • ヤドカリ投資法に興味がある
  • ヤドカリ投資法の良いところや注意点が知りたい
  • 業者の意見でなく経験者の口コミが知りたい

ヤドカリ投資法ってなに?

ヤドカリ投資法とは何か?

ということについてご説明します。

ご存知の通りヤドカリの特徴は「自分の成長にあわせて家を住み替える」ことですよね。

ヤドカリ投資法とは、以下のようなスキームで自分の家を次々に住み替えることで、空いた方の家を賃貸物件として運営していく手法のことです。

  1. マイホームとして戸建てや区分所有マンションを購入
  2. 住宅ローンを完済するまで自分で住み
  3. ローン完済後は、別の家をローンで購入して住み替え
  4. ローンの無い空いた方の家を賃貸物件として貸し出す

こんなイメージです。

どうでしょうか?自分にもできそうな気がしてきませんか?

空いた家を次々に賃貸物件にしていくことで、物件の数とともに家賃収入もどんどん増えていきます。

管理人ヤギ

将来のことを考えるのとワクワクするね。

ヤドカリ投資法のメリット4選

ヤドカリ投資法の実践経験を踏まえて、4つのメリットについてご説明いたします。

ヤドカリ投資法のメリット4選

メリット① 家賃を節約できる

メリット② 家賃収入が得られる

メリット③ 超低金利な住宅ローンを何度も利用できる

メリット④ 物件を購入する経験が何度もできる

メリット① 家賃を節約できる

ヤドカリ投資法の一番のメリットは、持ち家なので家賃がかからないこと。

賃貸物件でなく、持ち家に済むこと自体がすでに大きなコストメリットがあります。

ちまたでは、「賃貸VS持ち家」なんて話がありますが、コストメリットがあるのは明らかに持ち家です。

なぜなら、賃貸物件の裏には、「大家さん」や「賃貸管理会社」などの不動産業者がいて、彼らがビジネスとして収益をあげている源泉は賃料から出ているからです。

ちなみに、「賃貸VS持ち家」という論争で賃貸派のひとの顔ぶれを見るとわかりますが、お金に困っていない著名人が多かったり、賃貸物件のウェブサイトのポジショントークだったりします。

持ち家の方がコストメリットがあるのは明らかなので、要は持ち家のリスクやデメリットをうまく消してやればいいわけです。

持ち家のほうがコストメリットがあるのは明らか。持ち家のデメリットを解消できればメリットだけが残る。

▼賃貸と持ち家の比較については、こちらの記事でくわしくご説明しています。

メリット② 家賃収入が得られる

自分が住む1件目の家の住宅ローンを完済すれば、2軒目の家を再び住宅ローンを組んで購入することができます。

この時点で1件目の家はローンがない空き家になりますので、「家賃収入を生む金の卵」に生まれ変わるわけです。

あなたは立派な大家さんです。

2件目の家の住宅ローンの返済は、サラリーマンなどの給与収入と、1件目の家賃収入を合わせることで、1件目よりも短期間で返済できるようになります。

メリット③ 超低金利な住宅ローンを何度も利用できる

一般的なサラリーマンが不動産投資のために事業用ローンとして銀行にお金を借りようとした場合は、金利は良くても2%以上になります。

ところが住宅ローンは、サラリーマンなどの安定収入がある人が自分で住むという前提がつくものの、実質金利が1%未満でお金を借りることができます。

ですから住宅ローンは、サラリーマンが多額のお金を低金利で借りられる最もかんたんな方法です。

しかも住宅ローンは、2つ同時に組むことはできませんが、1つのローンを完済すれば、再び利用することができます。

ヤドカリ投資法というスキームの1番のポイントは、金利が優遇された住宅ローンを何度も利用できる、という点にあります。

メリット④ 家を購入する経験が何度もできる

新築のマイホームを購入するひとの多くは、人生で初めての物件購入で4千万円とか5千万円の買い物をするわけです。

怖くないのでしょうか?

友人と100円の缶ジュースを賭けてジャンケンするときでさえ、3回勝負にしませんか?

それなのに4千万円もするマイホームを1発勝負で買ってしまうわけです。

例えるならば、素振りひとつせずにメジャーリーグでツーアウト満塁の打席に立つようなもんです。

果たして、それで良い結果が得られるでしょうか。

野球なら三振するだけで済みますが、マイホーム購入の場合ならば、デベロッパー、仲介業者、銀行、管理業者などのエサになることは目に見えてます。※気がつかずに幸せなら良いですが・・・

もしあなたが将来マイホームを購入したいなら、練習だと思って中古の割安な物件を購入してみると良いでしょう。

そうすれば、不動産物件の購入につきものの様々なリスクについて知ることができますし、仮に失敗しても最小限のダメージで済みます。

メリット番外編

以上、4つ挙げたメリット以外にも、私が実践して感じたメリットは、まだまだ沢山あります。

  • 住宅ローンの団信生命保険を使えば、生命保険の代わりになる
  • 住宅ローンの繰り上げ返済が楽しくなり、普段の無駄遣いが減る
  • 賃貸に出すときに最低限の修繕すべき箇所がわかり、しかも住みながら自分で修繕できる
  • 物件によっては、住宅ローン減税を受けられる

これらのメリットのご説明については、本記事では省略させていただきます。

続いてデメリットについてご説明しますが、どれも取るに足りない、解決可能なものばかりであることを理解していただけます。

管理人ヤギ

わたしの経験をもとに、デメリットに対して反論していきます!!

ヤドカリ投資法のデメリット4選

次はヤドカリ投資法の、4つのデメリットについてご説明します。

実は以下のデメリットは、ほかの不動産業者のウェブページで挙げられているデメリットから拝借してきました。

これらのデメリットについて、わたしの実戦経験をもとに解決法もあわせてご説明します。

ヤドカリ投資法のデメリット4選

デメリット① 物件によっては住宅ローン減税対象外

デメリット② 自分が住んでいる期間は経費を計上できない

デメリット③ 賃貸需要がない物件を購入してしまうリスク

デメリット④ 売却により損失がでることもある

デメリット① 物件によっては住宅ローン減税対象外

某不動産系のウェブサイトでは、ヤドカリ投資法のデメリットとして「住宅クローン減税対象外」ということが挙げられていました。

中古物件には、住宅ローン減税の対象にならない物件もたくさんあります。

住宅ローン減税の要件

  • 自ら居住すること
  • 床面積が50m2以上であること
  • 耐震性能を有していること
  • 借入期間や年収などのその他の要件

割安な中古物件では、上に挙げたような住宅ローン減税の条件を満たさない物件のほうが多いかもしれません。

そういった意味では、中古物件を主戦場とするヤドカリ投資法のデメリットといえるかもしれません。

しかし、そもそも中古物件は割安なので、住宅ローン減税で受けられる控除の額以上の大きなコストメリットがあります。

例えば、1000万円の残債に対して住宅ローン減税が受けられた場合、控除額の計算は以下のようになります。

1000万円 x 1% = 10万円が所得税から控除される

10万円は大金ですが、中古物件ならそれ以上に割安な物件を購入できているので、控除など受けられなくても損をしていることはありません。

新築物件は、購入した時点で2割くらい価値が目減りするのが実際です。そういった大きな事実に目を向けずに、住宅ローン減税だけを気にするのは「木を見て森を見ず」といえます。

どうしても住宅ローン減税を受けたいなら、割安感は落ちますが、築10年くらいの築浅の住宅ローン減税を適用可能な中古物件を購入するという手もあります。

住宅ローン減税が受けられないとしても、中古物件のほうがコストメリットが大きい。

デメリット② 自分が住んでいる期間は経費を計上できない

こちらも某不動産系のウェブサイトで、ヤドカリ投資法のデメリットとして掲載されていました。

ヤドカリ投資法において、自分が住んでいる期間は賃貸事業にあたらないので、もちろん設備の修繕などをしても経費として計上することはできません。

これは当たり前のことであって、デメリットとはいえません。

デメリット③ 賃貸需要がない物件を購入してしまうリスク

こちらも某不動産系のウェブサイトで、ヤドカリ投資法のデメリットとして掲載されていました。

住宅ローンを完済し、いざ賃貸物件として貸し出そうとしたら、賃貸需要がなくて借り手がいなかった、というリスクです。

わたしの経験上、「賃貸需要がない物件を購入してしまうリスク」はありません。

なぜなら、物件購入を検討している段階で「周辺の物件の家賃相場」を検索すれば、そのエリアの賃貸需要は誰にでもすぐにわかるからです。

適切な賃料設定ならば空室は埋まりますので、大事なのは、将来の賃料を想定して物件を選ぶことです。

賃貸需要はかんたんに調査できるので需要がない物件を掴むことはない。将来の賃料までを想定して物件を選ぶこと。

デメリット④ 売却により損失がでることもある

くどいですが、こちらも某不動産系のウェブサイトで、ヤドカリ投資法のデメリットとして掲載されていました。

売却時に損失がでるリスクは否定できませんが、ほとんど心配する必要はありません。

なぜなら、もともと割安の中古物件を購入しているので、購入時とあまり変わらない値段で売却できる可能性が高いからです。

例えば、売買手数料を含めて200万円の損失が出た場合を考えてみると、以下のようになります。

仮に5年ほど自分で住んだ後に物件を売却して、売買手数料を含めて200万円くらいの損失だったとしましょう。

自分が住んだ5年間の家賃が200万円だったと考えれば、月額3万円強で住めたことになります。

はじめから割安な中古物件は、値下がりリスクが少ないので実際こんなもんです。

それなのに、値下がりリスクをデメリットとして挙げている不動産業者に限って、中古物件よりも値下がりリスクが大きい新築戸建やマンションを勧めるのは矛盾していると思いませんか?

中古物件は割安なので値下がりリスクが小さい。

本ブログ管理人おすすめの「ヤドカリ投資法スキーム」

本ブログ管理人がおすすめする「ヤドカリ投資法」の方法について、もう少し具体的にご説明します。

  1. 1つ目の家として、割安な中古物件を住宅ローンで購入する
  2. 1つ目の家の住宅ローンをできる限り短期で返済する
  3. 1つ目の家の住宅ローンを完済したら、2つ目の中古物件を購入する
  4. 1つ目の家は賃貸物件として運営して収益を得る
  5. 2つ目の家の住宅ローンは、給与収入と賃貸収益の両方を使うことでできる限り短期で返済する
  6. 以下、同様にして物件を増やす

購入する物件はマンションではなく築古の戸建て

わたしの経験上、不動産賃貸業をするなら、区分所有マンションではなく戸建てをおすすめします。

なぜなら、区分所有マンションは、維持コストが高いうえに、空室リスクが戸建てにくらべて高くなる傾向があるからです。

マンション戸建て
管理費ありなし
修繕積立金強制自分で決める
賃貸期間短い長い
運営難易度高い低い

管理費と修繕積立金

マンションを購入したことがあるひとならわかるのですが、管理費と修繕積立金というコストが毎月かかってきます。

マンションの管理人修繕積立金は、管理組合の規約できまっているので自分で金額を決めることができません。

一方の戸建てなら、管理費はかかりませんし、修繕資金は自分の銀行口座にプールしておけばOKなので資金繰りが容易です。

賃貸期間

賃貸戸建てには賃貸マンションにはないメリットがあるので、長い期間住んでくれる傾向があります。例えば、「戸建ては子供あり世帯が多いため、子供の学校などがあって引っ越しにくい」といった具合です。

運営難易度

空室による損失は、空室期間の機会損失はもちろん、リフォーム・クリーニングコストや賃貸募集コストが非常に大きいのです。

毎月の管理費・修繕積立金がなく、空室リスクが低いという特長がある賃貸戸建ては、区分マンションに比べて維持コストを抑えることができます。

したがって、運営の難易度も戸建てのほうがグッと低くなります。

賃貸戸建ては運営コストが抑えられるので、難易度がぐっと低くなる。

▼築古戸建ての良さについて、こちらの記事でくわしくご説明しています。

ヤドカリ投資法の注意点

ヤドカリ投資法にも注意点はありますので、注意点についてご説明します。

中古物件はリフォーム費用を考えて価格交渉しよう

築古戸建てといわれる築40年クラスの戸建てになると、いわゆるボロ物件が多いです。

特に空き家物件のなどは、しばらくメンテナンスがされていないことも多いため、床が抜けたりといったこともよくあります。

それでもお金をかけてリフォームすれば、新築には見劣りしますが、きちんと住めるようになります。

ですから、物件を購入するときは以下のようにリフォーム費用も合わせて、考えておきましょう。

物件価格 + リフォーム費用 + 売買手数料

リフォーム費用を考慮した上で、売り主側との価格交渉(さし値)をしましょう

物件の価格が高い場合は、リフォームの必要性を訴えてさし値をしていくと通りやすいです。

物件の売出し価格は、さし値がある前提で値付けされているもの。きちんと材料を揃えて論理的に価格交渉をしよう。

ヤドカリ投資法は時間がかかる

確かにヤドカリ投資法は、時間がかかります。

はじめに購入する物件の値段や、繰り上げ返済をどれだけ頑張るかといったところにもよりますが、銀行から多額のお金を借りてマンション1棟買うのがウサギならば、ヤドカリ投資法はまさに「ヤドカリ級」のスピードです。

一般的な不動産投資とヤドカリ投資の特徴を見るとわかるように、時間効率と破綻リスクがトレードオフの関係にありあす。

一般的な不動産投資ヤドカリ投資
時間的な効率
破綻リスク

時間的な効率

一般的な不動産投資では、銀行から多額の借金をしてマンション1棟を購入するようなスピード感がありますが、ヤドカリ投資では自宅を1戸ずつチマチマ増やしていく必要があります。

破綻リスク

1億のマンションを年利4%で購入すると破綻リスクが大きいですが、500万円〜1000万円くらいの中古物件を購入するヤドカリなら破綻リスクはゼロです。

どちらが良いかは好みによります。1棟マンションを買う前にヤドカリ投資法で練習してみても良いのではないでしょうか。

まとめ

ヤドカリ投資法について、わたしの経験をもとにメリットとデメリットについてご説明しました。

世の中には、不動産を自分で売買したことがない不動産のプロがたくさんいます。

そういったエセプロに騙されないよう、あなた自身で何が正しい情報なのかを見極めていくことが大切です。

  • 割安な中古物件の購入はリスクが低い
  • 低リスクの物件を住宅ローンで購入・完済することで自分の資産になる
  • 完済後の家を賃貸物件にすることで、次の家のローン返済が加速していく

次回は、具体的な物件の探し方や購入後のシミュレーションをしてみたいと思います。

▼ヤドカリ投資法、物件の探しかたはコチラの記事をご覧ください。