不動産賃貸業

【不動産賃貸業】ヤドカリ投資法(概要編)自分の家を住み替えながら、不動産物件を増やす

本記事にたどり着いたあなたは、おそらく「ヤドカリ投資法」にご興味があるのではないでしょうか?

ヤドカリ投資法には「投資」という言葉がついているものの、どちらかというと不動産賃貸事業といった方が正しく説明できるいえます。

なぜなら、ヤドカリ投資法とは、以下のプロセスを経ることで、賃貸収入を生む「金の卵を」得ることを目的とする事業だからです。

  1. マイホームとして家や区分所有マンションを購入
  2. 住宅ローンを完済するまで自分で住み
  3. ローン完済後は、別の家をローンで購入して住み替え
  4. ローンの無い空いた方の家を賃貸物件として貸し出す

これは、不動産の売買差益(キャピタルゲイン)を狙うような投資というよりも、不動産の家賃収入(インカムゲイン)を得ることを目的とした、立派な賃貸事業です。

本記事では、そのヤドカリ投資法について、実践経験のある本ブログ管理人の経験を踏まえて概要をご説明いたします。

管理人ヤギ

ヤドカリ投資法は、低リスクで実践しやすい手法だということをわかってもらいたいんだ!!

ヤドカリ投資法ってなに?

ヤドカリ投資法の具体的な戦略を簡単に説明します。

ヤドカリというのは皆さんご存知のコチラです↓

ヤドカリの特徴と言えばズバリ、自分の成長にあわせて家を住み替えること。

つまりヤドカリ投資法とは、自分の家を家計や家族の人数などの変化によって住み替えていくことを指します。

本ブログ管理人ヤギが提案する、実践的なヤドカリ投資法のを箇条書きでご説明します。

【ヤギのおススメする実践的なヤドカリ投資法】

  1. 1つ目の家として、割安な中古物件を住宅ローンで購入する
  2. 1つ目の家の住宅ローンをできる限り短期で返済する
  3. 1つ目の家の住宅ローンを完済したら、2つ目の中古物件を購入する
  4. 1つ目の家は賃貸物件として運営して収益を得る
  5. 2つ目の家の住宅ローンは、給与収入と賃貸収益の両方を使うことでできる限り短期で返済する
  6. 以下、同様にして物件を増やす

こんなイメージですね↓

重要なポイントは、収益物件が増えていくにつれて、住宅ローンの返済スピードが加速していくという点です。

管理人ヤギ

家賃収入が増えていくと考えると楽しみだね!!

次は、ヤドカリ投資法の代表的なメリットとデメリットについてご説明します。

ヤドカリ投資法のメリット・デメリット4選

実際にヤドカリ投資法をやったことがある私の経験を踏まえて、メリットとデメリットについてご説明いたします。

ヤドカリ投資法のメリット・デメリット4選

まずは、下に挙げたメリットとデメリットをご覧ください。

ヤドカリ投資法のメリット

  • メリット① 家賃を節約できる
  • メリット② 賃貸物件にすることで家賃収入が得られる
  • メリット③ 超低金利な住宅ローンを何度も利用できる
  • メリット④ 家を購入するという経験ができる

ヤドカリ投資法のデメリット

  • デメリット① 物件によっては住宅ローン減税対象外
  • デメリット② 自分が住んでいる期間は経費を計上できない
  • デメリット③ 賃貸需要がない物件を購入してしまうリスク
  • デメリット④ 売却により損失がでることもある

実は、上に挙げた4つのデメリットは、ほかの不動産関連のウェブサイトで、専門家が説明していたデメリットを拝借してきたものです。

これらのデメリットが取るに足らないものであることを、わたしの経験をもとにご説明していきます。

メリット① 家賃を節約できる

ヤドカリ投資法の場合、当初の数年間はマイホームとして購入して自分で住むので、賃貸物件に住むのに比べると、家賃を節約することができます。

メリット② 賃貸物件にすることで家賃収入が得られる

住宅ローンとは、自分で住むことが前提で金利が優遇されているものです。従って、住宅ローンが残った状態だと、賃貸物件として運用することはできません。

ですが、住宅ローンさえ完済してしまえば、その家をどうしようとあなたの自由になります。

つまり、住宅ローンを完済した時点でその物件は、『家賃収入を生む金の卵』になるわけです。

あなたは、再び住宅ローンを使って2件目の家を購入して、そこに住み替えます。

2件目の家の住宅ローンの返済は、サラリーマンなどの給与収入と、1件目の家賃収入を合わせることで、1件目よりも短期間で返済できるようになります。

メリット③ 超低金利な住宅ローンを何度も利用できる

実際にやってみるとわかりますが、サラリーマンが不動産投資を目的として金融機関で資金を借りることは中々難しいです。

不動産投資をする事業用のローンでは、住宅ローンのように実質1%を切るような低金利で借りられることは、まずありえないと考えたほうがよいです。

ところが、住宅ローンというのは国の政策として金利が優遇されているため、「自分で住むという前提」がつきますが、実質金利が1%未満という通常ではあり得ない低金利で借り入れすることができるわけです。

この住宅ローンは、2つ同時に組むことはできませんが、1つのローンを完済すれば、再び利用することができます。

ヤドカリ投資法というスキームの1番のポイントは、クリーンな方法で金利が優遇された住宅ローンを何度も利用できる、という点にあります。

個人的な考えですが、不動産賃貸業は、借入金利が3%を超えてくると運営するリスクが大きくなってきます。

ところが、住宅ローンを利用して将来の賃貸物件を購入できるのであれば、当面は収益を生まないものの、ローリスク・ミドルリターンな投資になるわけです。

メリット④ 家を購入するという経験ができる

メリットは沢山あるので、最後の4つ目に何を持ってくるか悩みましたが、「家を買う経験ができる」というメリットを選びました。

マイホームを新築で購入する人たちの多くは、人生で初めて購入する物件が4~5千万円もする戸建てやマンションなのですが、彼らは人生で最大の買い物を「練習なしの1発勝負」をするわけです。

友人と100円の缶ジュースを賭けてジャンケンするときでさえ、3回勝負にしませんか?

それなのに4千万円もするマイホームを1発勝負で買ってしまうわけです。

例えるならば、野球の経験がないのにいきなりメジャーリーグの試合で、バッターボックスに立つようなものです。

果たして、それで良い結果が得られるでしょうか。野球なら三振するだけで済みますが、マイホーム購入の場合ならば、デベロッパー、仲介業者、銀行、管理業者などの餌食になることは目に見えてます。※本人は気が付いていないでしょうが・・・

もしあなたが将来マイホームを購入したいと考えているならば、練習だと思って中古の割安な物件を購入してみることをおススメします。

そうすれば、不動産物件の購入につきものの様々なリスクについて知ることができますし、仮に失敗しても最小限のダメージで済みます。

以上、4つ挙げたメリット以外にも、私が実際にやってみて感じたメリットは、まだまだ沢山あります。

  • 住宅ローンの団信生命保険を使えば、生命保険の代わりになる
  • 住宅ローンの繰り上げ返済が楽しくなり、普段の無駄遣いが減る
  • 賃貸に出すときに最低限の修繕すべき箇所がわかり、しかも住みながら自分で修繕できる
  • 物件によっては、住宅ローン減税を受けられる

これらのメリットのご説明については、本記事では省略させていただきます。

続いてデメリットについてご説明しますが、どれも取るに足りない、解決可能なものばかりであることを理解していただけます。

管理人ヤギ

わたしの経験をもとに、デメリットに対して反論していきます!!

デメリット① 物件によっては住宅ローン減税対象外

中古物件には、住宅ローン減税の対象にならない物件もたくさんあります。

住宅ローン減税の要件を簡単に列挙すると以下のようになります。

  • 自ら居住すること
  • 床面積が50m2以上であること
  • 耐震性能を有していること
  • 借入期間や年収などのその他の要件

割安な中古物件では、上に挙げたような住宅ローン減税の条件を満たさない物件のほうが多いかもしれません。

しかし、そもそも中古物件は割安なので、住宅ローン減税で受けられる控除の額も大したことありません。ですから、この制度を利用できなくても気にする必要はありません。

例えば、1000万円の中古住宅で住宅ローン減税が受けられた場合、初年度の控除額の計算は以下のようになります。

1000万円 x 1% = 10万円が所得税から控除される

10万円というと、大きいと考えるかもしれませんが、実際はそれ以上に割安な物件を購入できているので、控除などなくても損はしていません。

新築物件は、購入した時点で2割くらい価値が目減りするのが実際です。そういった大きな事実に目を向けずに、住宅ローン減税だけを気にするのは「木を見て森を見ず」といえます。

どうしても住宅ローン減税を受けたいなら、割安感は落ちますが、築10年くらいの築浅の住宅ローン減税を適用可能な中古物件を購入するという手もあります。もちろんその場合は、ヤドカリ投資法の資産増加のスピードはかなり遅くなります。

デメリット② 自分が住んでいる期間は経費を計上できない

こちらも某ウェブサイトで、ヤドカリ投資法のデメリットとして掲載されていました。

自分が住んでいる期間は、賃貸事業にあたらないので、もちろん設備の修繕などをしても経費として計上することはできませんが、当たり前です。

しかし、このデメリットの指摘自体が論点が的外れすぎて、逆に反論が難しいです。

論点がずれていることを説明するために、普通の不動産賃貸業とヤドカリ投資法の違いについて例を用いてお話したいと思います。

普通の不動産賃貸業とヤドカリ投資法の違い

1000万円の物件(月額賃料10万円)を例にして、普通の不動産賃貸業とヤドカリ投資法の違いについて見てみましょう。

普通の不動産賃貸業の場合

一般的に、不動産賃貸用の物件を購入する場合、資産背景やサラリーマンとしての属性が良くない限り、金利3%~4%で銀行から事業用のローンでお金を借りることになります。

仮に1000万円借りただけで、毎年の利息として30~40万円も払うことになりますので、収支は以下のようになります。

  • 家賃収入  120万円
  • 支払い利息 30万円
  • 経費    30万円
  • 利益    60万円 ※ここからローンの元金の返済をする

この利益60万円から、ローンの元金返済をしますから、手元にはほとんど残りません。もし1度でも空室になれば、その年はキャッシュフローがマイナスになる可能性が高いです。

金利3~4%でお金を借りて不動産運営するというのは、それくらいキャッシュフローがシビアです。特に物件の数が少ない場合、サラリーマンの収入から持ち出し、最悪の場合は事業として破綻ます。

ヤドカリ投資法の場合

ヤドカリ投資法の場合は、住宅ローンの低い金利でお金を借りられることに加えて、物件に自分が済むので賃料を払う必要がありません。せっせと住宅ローンを完済したら賃貸物件に出すことができますが、運営は先ほどと少し違い以下のようになります。

  • 家賃収入  120万円
  • 支払い利息 0万円
  • 経費    30万円
  • 利益    90万円

ローンの返済は終わっていて元金の返済がないため、この90万円の利益がまるまる手元に残ります。そのため、仮に空室が出ても、キャッシュフローがマイナスになる可能性は低いでしょう。

ヤドカリ投資法の特徴は、銀行への支払い利息というマイナスのキャッシュフロー(リスク)を無くすことで、破綻するリスクを極限まで減らせることです。

ヤドカリ投資法は、ローリスクで不動産賃貸をするという大きなメリットがあるわけです。そのメリットの前で、「自分が住んでいる期間は経費にできない」という当たり前のことをデメリットとして挙げること自体が、非常にナンセンスなことだとご理解いただけたでしょうか。

デメリット③ 賃貸需要がない物件を購入してしまうリスク

住宅ローンを完済し、いざ賃貸物件として貸し出そうとしたら、賃貸需要がなくて借り手がいなかった、というリスクについてです。

そういったリスクは、可能性としてはほとんどありません。

なぜなら、物件購入を検討している段階で「周辺の物件の家賃相場」を検索すれば、そのエリアで賃貸需要があるかどうかということは、誰にでもわかるからです。

ある程度の大きさの市街地ならば、まったく需要がないということはありません。空室が続くのは、単に賃料の問題であると言えます。つまり、適切な賃料設定ならば必ず需要はあります。大切なのは、あなたが将来その賃料貸し出してもOKかどうかということです。

もし心配なら、まずは自分の土地勘があるエリアの物件を見て回ることをおすすめします。土地勘のあるエリアならば、駅からこのくらい離れた家なら賃料がいくらくらいになるか、どのくらい需要があるか、イメージがしやすいので安心感があります。

デメリット④ 売却により損失がでることもある

売却時に損失がでるリスクは否定できませんが、心配する必要はありません。

なぜなら、もともと割安の中古物件を購入しているので、購入時とあまり変わらない値段で売却できる可能性が高いからです。

仮に5年ほど自分で住んだあとに売却して、売買手数料を含めて200万円くらいの損失だったとしても、5年間の家賃が200万円だったと考えれば、月額3万円強で住めたことになりますから、全然OKなわけです。

はじめから割安な中古物件は、そもそもリスクが少ない物件なんですね。

まとめ

ヤドカリ投資法について、わたしの経験をもとにメリットとデメリットを説明してみましたが、いかがだったでしょうか。

ヤドカリ投資法のポイント

  • 割安な中古物件の購入は、リスクが低い
  • 低リスクの物件を住宅ローンで購入・完済することで自分の資産になる
  • 完済後の家を賃貸物件にすることで、次の家のローン返済が加速していく
  • これを繰り返すことで、低リスクな不動産賃貸業が実現できる

次回は、具体的な物件の探し方や購入後のシミュレーションをしてみたいと思います。

▼ヤドカリ投資法、物件の探しk多はコチラの記事をご覧ください。