不動産賃貸業

【不動産賃貸業】ヤドカリ投資法(概要編)自分の家を住み替えながら、不動産物件を増やす

ちまたでは、マイホームを買うのと賃貸にするのでは、どっちがお得なのか?

という論争が繰り広げられていますが、わたしがおススメしたいのはヤドカリ投資法です。

ヤドカリ投資法は、投資法といいつつも自分で住むためのマイホームとして購入する手法を言います。

ですので、これからマイホームを購入するか、賃貸にするか迷っているという方に、第3の方法として、ヤドカリ投資法を提案いたします。

ヤドカリ投資法ってなに?

ヤドカリ投資法の具体的な戦略を簡単に説明します。

ヤドカリというのは皆さんご存知のコチラです↓

ヤドカリの特徴と言えばズバリ、自分の成長にあわせて家を住み替えること。

つまりヤドカリ投資法とは、自分の家を家計や家族の人数などの変化によって住み替えていくことを指します。

わたしが提案する、具体的な手法を箇条書きにします。

【ヤギのおススメする実践的なヤドカリ投資法】

  1. 1つ目の家として、割安な価格の中古物件を購入する
  2. 1つ目の家の住宅ローンをできる限り短期で返済する
  3. 1つ目の家の住宅ローンを完済したら、2つ目の中古物件を購入する
  4. 1つ目の家は賃貸物件として運営して収益を得る
  5. 2つ目の家の住宅ローンは、給与収入と賃貸収益の両方を使うことでできる限り短期で返済する
  6. 以下、同様にして物件を増やす

ポイントは、収益物件が増えていくにつれて、住宅ローンの返済スピードが加速していくという点です。

ヤドカリ投資法のメリット・デメリット4選

実際にヤドカリ投資法をやったことがある私の経験を踏まえて、メリットとデメリットについてご説明いたします。

メリット① 家賃を節約できる

当初はマイホームとして購入して住むので、賃貸物件に住むのに比べて家賃を節約することができます。

メリット② 賃貸物件にすることで家賃収入が得られる

将来、住宅ローンを完済したあとは賃貸物件として運用することができますので、そこから家賃収入を得ることができます。

そのときには、あなたは再び住宅ローンを使って2件目の家に住み替えているわけです。

そして、その住宅ローンの返済は、サラリーマンなどの給与収入のほかに1件目の家賃収入を使うことで、短期間で返済できるようになります。

メリット③ 超低金利な住宅ローンを利用できる

不動産投資や不動産賃貸業を実際にやってみるとわかりますが、実績の乏しいサラリーマンが不動産投資の目的でお金を借り入れる場合、住宅ローンのように1%を切るような低金利で借りられることは、まずありえません。

ところが、住宅ローンというのは優遇されているため、自分で住むという前提であれば金利が1%未満で借り入れすることができます。

個人的な考えですが、だいたい借入金利が3%を超えると不動産投資は得られる収益の大きさに比べてリスクが大きすぎると思います。

つまり、ミドルリスク・ローリターンになってしまいます。

ところが、住宅ローンを利用して将来の賃貸物件を購入できるのであれば、当面は収益を生まないものの、ローリスク・ミドルリターンな投資になるわけです。

メリット④ 家を購入するという経験ができる

メリットは沢山あるので、4つ目に何を持ってくるか悩みました。

他に書きたかったメリットだけ先に紹介すると、こんなメリットがあります。

  • 住宅ローンの団信生命保険を使えば、生命保険の代わりになる
  • 住宅ローンの返済のために、普段の無駄遣いが減る
  • 賃貸に出すときに最低限の修繕すべき箇所がわかり、しかも住みながら自分で修繕できる
  • 住宅ローン減税を受けられる

さて、4つ目のメリットの「家を買う経験ができる」というメリットについて書きます。

マイホームを新築で購入する人たちの多くは、人生で初めて購入する物件が4~5千万円もする戸建てやマンションなわけですが、このひとたちは人生で最大の買い物を練習なしで一発勝負するわけです。

例えるならば、野球の経験がないのにいきなりメジャーリーグの試合に出てるようなものです。

果たして、それで良い結果が得られるでしょうか。

もしあなたが不動産賃貸業に興味がなくても、将来マイホームを購入したいと考えているならば、練習だと思って中古の割安な物件を購入してみることをおススメします。

そうすることで、不動産物件の購入につきものの様々なリスクについて知ることができますし、仮に失敗しても本番の打席に立つ前の練習なので、さほどダメージはありません。

デメリット① 物件によっては住宅ローン減税対象外

中古物件には、住宅ローン減税の対象にならない物件もたくさんあります。

住宅ローン減税の要件を簡単に列挙すると以下のようになります。

  • 自ら居住すること
  • 床面積が50m2以上であること
  • 耐震性能を有していること
  • 借入期間や年収などのその他の要件

でも、割安な中古物件では、そもそも住宅ローン減税で受けられる減税の額自体が大したことないので、気にする必要はありません。

例えば、1000万円の中古住宅で住宅ローン減税が受けられた場合以下のようになります。

1000万円 x 1% = 10万円が所得税から控除される

10万円は、大きいと考えるかもしれませんが、実際はそれ以上に割安な物件を購入できているし、賃貸物件に住んでいるとでも考えれば、控除などなくても損していないことがわかります。

それどころか、住宅ローンを返済すると、そのうちのかなりの部分は自分で貯蓄しているのと同じ効果がえられます。

なぜなら、賃貸物件ならば払った費用は返ってきませんが、もし自分の家ならば住宅ローンを完済すれば、価値のある資産が自分のものになるからです。

デメリット② 自分が住んでいる期間は経費を計上できない

こちらも無理やり出したようなデメリットで申し訳ありません。

自分が住んでいる期間は、賃貸事業にあたらないので当然経費を計上することはできません。

当たり前ですよね。

でも住宅ローンを完済して賃貸物件として運営すれば、晴れて事業に関わる経費を計上することができるようになりますので、その日を楽しみに待ちましょう。

デメリット③ 賃貸需要がない物件を購入してしまうリスク

住宅ローンを完済し、いざ賃貸物件として貸し出そうとしたら、賃貸需要がなくて借り手がいなかった。

そういったリスクはありますが、まったく心配には及びません。

物件購入を検討している段階で、周辺の物件の家賃相場を検索すれば、賃貸需要があるかどうかなんて一発でわかります。

更に言うと、自分が今住んでいるところやすでに土地勘がある地域で1件目を購入することで、より良い価値のある物件を購入できる可能性が高まります。

デメリット④ 売却により損失がでることもある

売却時に損失がでるリスクは否定できませんが、心配する必要はありません。

なぜなら、そもそも割安の中古物件を購入しているので、賃貸需要がない物件だったとしても、購入時とあまり変わらない値段で売却できる可能性が高いからです。

仮に5年ほど自分で住んだあとに売却して、売買手数料を含めて200万円くらいの損失だったとしても、5年間の家賃が200万円だったと考えれば、月額3万円強で住めたことになりますから、全然OKなわけです。

はじめから割安な中古物件は、そもそもリスクが少ない物件なんですね。

まとめ

ヤドカリ投資法について、ごく簡単にメリットとデメリットを説明してみましたが、いかがだったでしょうか。

ヤドカリ投資法の要点を書いておきます。

  • 割安な中古物件の購入は、リスクが低い
  • 低リスクの物件を住宅ローンで購入・完済することで自分の資産になる
  • 完済後の家を賃貸物件にすることで、次の家のローン返済が加速していく
  • これを繰り返すことで、低リスクな不動産賃貸業が実現できる

次回は、具体的な物件の探し方や購入後のシミュレーションをしてみたいと思います。