不動産賃貸業

【不動産賃貸業】ヤドカリ投資法(実践編)住宅ローンで購入できる築古格安物件の探し方

以前の記事で『ヤドカリ投資法』についてご紹介しました。

ヤドカリ投資法を簡単にご説明すると、以下のようなプロセスを経ることで、賃貸収入を生む「金の卵」を得ることを目的とする事業です。

  1. マイホームとして家や区分所有マンションを購入
  2. 住宅ローンを完済するまで自分で住み
  3. ローン完済後は、別の家をローンで購入して住み替え
  4. ローンの無い空いた方の家を賃貸物件として貸し出す

『ヤドカリ』のように家を移り住んでいくことで、住宅ローンというとても有利な金利のローンを最大限利用し続けて、賃貸用の不動産を増やしていくわけです。

最終的に、いくつかの賃貸物件を不動産賃貸業として運営することが、当面のゴールとなります。

本記事では、ヤドカリ投資法の実践編として、実際に購入する不動産物件の探し方についてご紹介します。ご興味のある方は是非ご覧いただければと思います。

管理人ヤギ

物件の探し方を紹介するよ!!ヤドカリ投資法の概要を詳しく知りたい場合は、以下の記事を見てね!!

ヤドカリ投資法で購入すべき物件の特徴

ヤドカリ投資法の概要については、冒頭でご説明したとおりです。

それでは、ヤドカリ投資法に向いている物件とはどんな物件でしょうか?

どんな物件でもOKでしょうか?

わたしが過去に物件を購入した経験から、リスクが低いと考えられる物件の特徴を3つ挙げてご説明します。

ヤドカリ投資法の特徴
  1. 表面利回りが最低12%の中古物件であること
  2. 当面は自分で住める物件であること

以上の特徴は、物件選びの際にとても重要な要素なので簡単にご説明します。

表面利回りが最低12%の中古の戸建て物件であること

最も重要なことは、収益性がある物件を購入することです。不動産地帯業の成否は、購入時点で8割が決まるといっても過言ではありません。

【物件の収益性の目安】

わたしの場合、購入する物件価格の目安は、表面利回りが最低でも12%と考えています。(神奈川県横浜市内)

先にお断りしておきますが、東京と地方都市、築10年と築30年では条件はまったく違うので、利回りの目安も変わってきます。あくまで、わたしが神奈川の横浜という立地で物件を探すなら12%を最低ラインとするということです。

表面利回りとは・・・物件本体の価格に対して、年間の賃料収入が最大でいくら見込めるか、という割合(%)のことです。

表面利回りを計算式で表すと以下のようになります。

年間賃料 ÷ 物件価格 x 100 = 表面利回り(%)

表面利回りの計算例をいくつか挙げた方がイメージしやすいでしょう。

物件600万円、年間の賃料60万円なら、表面利回り10%

物件500万円、年間の賃料60万円なら、表面利回り12%

物件300万円、年間の賃料60万円なら、表面利回り20%

といった具合です。

表面利回りは利益の最大値なので、ここから様々な経費や維持費を引くと実質の利回りどんどん低くなります。

ですから、表面利回りで収益性を瞬時に判断できることも大事ですが、物件の維持費(ランニングコスト)をシミュレーションすることも重要になってきます。

【維持費のシミュレーション】

区分所有マンションを購入すると、毎月かなりの維持費(管理費と修繕積立金)が掛かります。

賃貸マンションに住んだことがあればわかると思いますが、「共益費」という名目で徴収されている費用は、実際はマンションの管理費や修繕積立金に充てられています。

設備が充実しているタワーマンションは特に維持費が高く、月額3万円ということもありますし、築年数が古くなるにつれて維持費が更に引き上げられて高くなる傾向にあります。

ですから、ヤドカリ投資法として区分所有マンションを購入することは、維持費を考えるとあまりお勧めしません。

ヤドカリ投資法に向いている物件は、築古の戸建て物件です。マンションのように固定された維持費は不要なので、収益性に優れているためです。

当面は自分で住める物件であること

ヤドカリ投資法の重要なポイントは、住宅ローンを利用して家を購入することです。

住宅ローンは金利がとても優遇されているのですが、その理由は「自分が住むことが前提」であるからです。自分で住まない家のローンを住宅ローンで購入することはできません。

銀行にウソをついて住宅ローンを購入した物件を賃貸物件として運用した場合は、近い将来バレる可能性がありますし、バレた場合はローンの一括返済を求められますのでご注意ください。

そういった問題が起きないように正攻法でいくためには、住宅ローンの返済が終わるまで自分が住める家を購入する必要があります。

例えば、物件の立地について考えてみましょう。

【物件の立地】

物件の立地は、自分が苦痛がなく通えると思えるような物件にするべきです。つまり立地選びは、自分の主観で好きなエリア、土地勘のあるエリアにすればよいです。具体的には以下のような、あなたなりの条件を考えてみてください。

  • 会社勤めならば、会社まで電車1本で通勤できるような沿線にする
  • 駅までは自転車やバスなどを利用してもあまり時間がかからない
  • いま現在、または過去に賃貸などで数年住んでいたことがあって気に入っている・土地勘がある

物件を探してみる

購入する物件の条件が分わってきたところで、実際に物件探しをしてみましょう。

物件を探すときに便利なウェブサイトはいくつもありますが、わたしがおススメするのは『楽待』(らくまち)です。

楽待というのは、賃貸用物件を売買するための不動産情報サイトです。

賃貸用物件だからといって、購入した物件に自分で住んで悪いことは何もありませんし、売買の仲介をしてくれるのは普通の不動産業者なので、気兼ねする必要はありません。

楽待の使い方を見ていきましょう。

楽待のトップページ

楽待のトップページです。以下のように画面は全体的に整然としていて、初めてでも分かりやすいと思います。

会員登録しなくても、下の画面の真ん中から物件の条件検索ができますので、使用感を確認するならすぐに利用できます。

【楽待トップページ】

ただし、会員登録しないと以下のように、一部の物件を見ることができないので、5分くらいで無料で登録できるので、会員登録しましょう。

【検索結果ページの例】

楽待自体は、ただの不動産情報サイトなので、会員登録したからといって、妙な勧誘電話が掛かってきたり、ダイレクトメールが来たりということはありませんので安心してください。

物件検索

ここからは、会員登録をした前提で話を進めます。

トップページからログインすると、以下のようにアカウントごとのトップページに移動します。

この画面から、さっそく物件を検索してみましょう。

【物件検索ページ】

このページからは、以下の4つの条件で物件検索ができます。

各項目の条件は、指定しないこともでき、その場合はすべての物件が表示されます。

  1. 都道府県・・・都道府県単位で検索できます
  2. 物件種別・・・戸建て、マンション、アパートなどがあります
  3. 価格・・・・・○○万円以下という指定ができます
  4. 利回り・・・・年間の利回り○○%以上という指定ができます

前半の物件の条件に当てはめてみた場合、例えば以下のような条件で検索してみましょう。

  1. 都道府県・・・神奈川県とします
  2. 物件種別・・・戸建賃貸、賃貸併用住宅
  3. 価格・・・・・800万円以下
  4. 利回り・・・・下限なし

都道府県は、本ブログ管理人の居住地域にしています。土地勘があるため収益性がある物件を瞬時に見分けられるためです。

物件種別は、戸建賃貸、賃貸併用住宅を選択しています。戸建のメリットは前述のとおり維持費が安いため賃貸事業として成功しやすいことが挙げられます。賃貸併用住宅とは、居住部分が50%を超えるような賃貸物件のことで、例えば1階に大家さんとして自分が住み、2階にアパートのように3部屋作っておいて、外階段から入れるようにしたような、住宅兼アパートのような物件があります。

住居部分が50%を超えると住宅ローンを利用できますので、賃貸併用住宅は良いとこどりの物件と言えますが、売買に出ている物件は希少なので、いい物件があればラッキーくらいに考えておきましょう。

価格は、仮に500万円以下の戸建て物件をさがすなら、検索条件は600万円~700万円以下くらいがちょうどよいです。なぜなら、不動産物件というのは唯一無二の商品なので、基本的に価格はあってないようなものだからです。つまり、不動産の価格は、表示されている金額はあくまでも上限価格、そこから条件次第で100万円単位で下がることも普通にあるからです。もし、500万円以下の物件を探しているなら、600万円~700万円くらいの価格帯の物件を指値(この値段なら買う意思があります、という買い主側からの価格指定)をすることで、500万円まで下げることが実際のゴールです。※もちろん、初めから500万円以下で売りに出ているお買い得な物件がある可能性もありますが、本当にお買い得な物件は、すでに売れています。買う価値のある物件は1000件中3件だと考えてください。

利回りは、前述の説明では最低12%くらいは欲しいと書きましたが、ここでは『下限なし』を指定して検索します。なぜかというと、楽待は賃貸物件の情報サイトなので、基本的に空室の物件は利回りが表示されないからです。せっかく良い物件でも、空室のために利回りが表示されていないので、条件検索で利回りを指定してしまうと、良い物件が検索から除外されてしまいます。

気になる物件を探す

さて、上に書いたように仮の条件で検索した物件を詳しく見てみましょう。

【仮の検索条件の検索結果】

都道府県(神奈川県)、物件種別(戸建賃貸、賃貸併用住宅)、価格(800万円以下)、利回り(下限なし)で検索した結果が下の画像です

吹き出しに書いたように、その他の細かい条件やフリーワードを入力することで更に条件を絞ることができます。気に入った検索条件は、今後も同じ条件で追跡できるように条件を保存しておきましょう。

真ん中の列に物件の概要が表示されたカードが1ページ20件表示されます。気になる物件があれば、物件カードをクリックすることで詳細を確認できます。

今回の検索では、54件の物件が表示されていますので、これ以上の条件を指定せずに全件ざっと確認していきます。

物件の詳細を確認する

価格、立地、建物種別を見て、利用に近い条件の物件があれば物件の詳細を確認します。この時点で価格が予算を超えていても構いません。

例えば、以下のような物件が気になったので詳細を確認してみます。以下の物件カードをクリックします。

【気になる物件の例】

【物件の詳細情報】

まずは、物件の写真でイメージをつかみます。基本的には、物件の外観、間取り図、内観、水回りの写真が掲載されていますが、掲載間もない物件は写真がないものもあります。

不動産業者からのコメントがある場合は、確実に確認します。

物件の欠点や注意点(建物の傾き、再建築不可物件、既存不適格など)があれば、ここに書いてあることが多いです。

なぜなら、不動産業者も物件の不具合を隠して購入予定者を案内しても、成約しにくいため非効率であるうえに、顧客から信頼も失うからです。

※ちなみに、楽待の顧客は不動産賃貸を検討しているので、ある程度は物件のことに詳しいことも多く、現調すれば物件の欠点はだいたい分かってしまいますので欠点を隠すことはできません。

以下に書いてる情報は、全部重要な事項なので理解する必要がありますが、まず見るべきところは、『表面利回り』『想定年間収入』と『現況』です。

『現況』は、物件が賃貸中なのか、空き家なのかを示しています。住宅ローンを組んで自分で居住する場合は、空き家物件である必要があります。空き家を探す場合は、ここが空室とか空家と書いている物件が対象になりますので、検索フリーワードの部分に入力して物件を絞ることができます。

『表面利回り』『想定年間収入』は、月額賃料から計算した年間収入と、表面利回りです。空き家物件の場合は、想定の月額賃料で計算された仮の数値が入っていることがありますが、物件を良く見せるために相場よりも高めの想定賃料になっていることもあるので注意してください。

物件を内見する(購入希望価格を伝える)

物件の詳細情報を見て購入を検討してみたいと思ったら、その物件を仲介する不動産業者に内見の希望を伝えます。

そのときに、物件情報の売り出し価格よりも低い金額でしか購入したくない場合は、その価格を不動産業者に伝えたうえで、内見の希望をするのが良いと思います。

なぜなら、不動産業者は売り主のことを知っているので、こちらが購入したい希望の価格で交渉できるかどうかを把握しているからです。もし仮に、全く価格交渉の余地がない物件だとしたら、内見するだけお互いにムダなので内見する前にわかった方が良いからです。

内見を希望する場合は、物件詳細情報のページの不動産会社に直接電話で連絡するか、あるいは、同じページの「資料請求」ボタンから資料請求をしましょう。

まとめ

本記事では、不動産賃貸物件の探し方について概要を書いてみました。

もちろん、ここに書いた以外の探し方もありますが、ここに書いた方法は誰でも始めることができるハードルの低いやり方であると思います。

不動産物件の世界には、「せんみつ」という言葉があります。1000の物件があったら、購入に値する物件は3つしかない、という意味を表しています。

なぜなら、おいしい情報はネットに出る前に不動産業者が買い取ってしまったり、購入見込みの高い客に先に回るようになっているからです。

ですが諦める必要はありません。物件を毎日のように見続けることで、だんだん指値ができる物件が分かってきたり、妥協しても良い欠点(欠点は価格交渉の材料です)が分かってきます。そうやって物件の価値を見抜く力を養えば、「せんみつ」が「せんご」「せんじゅう」というように良い物件を発掘できる可能性も出てきます。

この機会に、ヤドカリ投資法に踏み出してみていただければ幸いです。