不動産賃貸業

【不動産賃貸業】区分所有マンションの不動産収益を公開(収益報告_2019年9月)

当ブログでは、不動産賃貸業の収益についても定期的に報告していきます。

本記事では、2019年9月の収益報告をいたします。

今後も定期的に月次報告をしていきますので、ご興味がある方はぜひお付き合いください。

この記事でわかること
  • 不動産賃貸業における収入や支出について実例でわかる
  • 当ブログ管理人が失敗を通して学んだポイントがわかる

保有物件の概要

過去に保有していた物件も含めて経緯をご説明します。

下に書いてあるとおり、区分所有マンションAとBは売却済み、区分所有マンションCのみ運営中となります。

区分所有マンションA】

  • 横浜市
  • 区分所有マンション
  • 自宅として居住しつつ住宅ローンを完済後
  • 賃貸物件として運営
  • 売却済み

【区分所有マンションB

  • 横浜市
  • 区分所有マンション
  • 不動産賃貸用の物件として購入・運営
  • 売却済み

【区分所有マンションC】

  • 横浜市
  • 区分所有マンション
  • 不動産賃貸用の物件として購入・運営
  • 現在運営中
  • 2016年5月に取得
  • 銀行からの借入金1040万円、20年ローン、金利3.8%

2019年9月までの運用成績(区分所有マンションC)

区分所有マンションCの物件購入費の内訳です。

初期購入時

物件本体のみを不動産投資ローンを利用して購入し、初期費用は現金で支払いました。

賃貸契約を引き継いだため、物件購入時にリフォームなどを実施していません。

2019年9月のキャッシュフロー

2019年9月のキャッシュフローです。特別な支出はありませんので、キャッシュフローは予定通りプラス1.6万円です。

通算キャッシュフロー

不動産購入時から2019年8月までのキャッシュフローを以下にまとめています。

これまで通算で46.2万円のキャッシュフローが出ています。

2019年9月運営実績の寸評

上の表の「管理委託料」にあるように、 不動産賃貸管理の業務は外部の業者に委託していますので、今月も特にやることはありませんでした。

【銀行ローン残債とキャッシュの回収について】

物件購入時に初期費用として支払った現金は、下の表のように1/3しか回収できていません。

今後運営としては、ローンの残債を減らしつつ購入時に投下したキャッシュを早く回収することが目標になります。

項目累計前月比
住宅ローン残債916.5万円-3.5万円
購入時に投下した現金120万円±0万円
通算キャッシュフロー(回収済み現金)44.6万円+1.6万円

区分所有マンションCの抱えるリスク

区分所有マンションCは、1040万円を金利3.8%で銀行から借入しています。

物件購入時から現在までの期間、賃貸契約が続いているため月のキャッシュフローはプラスではあります。

しかし、もし入居者の退去が発生すると、以下のように家賃に換算して約6か月分くらいの損失が発生します。

そのため、退去が発生すると、これまでに回収した現金が一気に吹き飛ぶというリスクを抱えています。

  • 機会損失として家賃2か月(リフォーム等の空室のため)
  • リフォーム費用として家賃2か月分(壁紙・クリーニング)
  • 賃貸の媒介手数料として2か月

このことを考えると、区分所有マンションCは賃貸物件としては、リスクが高く収益性が低い物件であると考えています。

区分所有マンションを運営して学んだこと

上で紹介した区分所有マンションA~Cという3つの物件を運営してみて、区分所有マンションの賃貸事業の難しさを感じています。

その理由を以下に箇条書きにしています。

  • 区分所有マンションは、マンション建物の管理費・修繕積立金が必要
  • 不動産賃貸に関する管理費の負担もある
  • 銀行からの借り入れローンの金利が3%を超えると利益を出すのが難しい
  • 物件を売却するまで収支がプラスになるかマイナスになるかわからない

これらについては、また別の記事で詳しくご説明したいと思います。

今後の不動産賃貸業の戦略

これまで試してきた区分所有マンションへの投資は、収益性のある物件選びが非常に難しく、収益性の低い物件を購入してしまうと、最終的に売却するまでリスクを抱えたまま運営することになります。

わたしの考えでは、個人レベルでリスクを取らずに不動産賃貸で収益を上げるならば、以下のような方針で進めるのが難易度が低いと考えています。

  • 維持費が低い築古戸建てを賃貸物件として購入する
  • 物件を現金で購入するか、ローンの金利2.0%以下で借り入れる
  • 賃貸管理業務を自分で行う
  • リフォームも出来るところは自分で行う

以上のような方針で物件選びや運営をすれば、維持費を低く抑えることができるので、低リスクな賃貸経営ができると考えています。

まとめ

不動産賃貸業については、個人的にはあまりうまく運営できていないのですが、失敗して学んだことは良い経験になりました。

その結果として、不動産賃貸業で成功するために必要となる条件や戦略も見えてきました。

ある程度のまとまった資金ができたら、上に書いたような方針に従って不動産賃貸事業に挑戦したいと考えています。

よろしければ次回もぜひご覧ください。