不動産賃貸業

【不動産賃貸業】区分所有マンションの不動産収益を公開!(2016年5月~2020年9月現在)

当ブログでは、不動産賃貸業の収益についても定期的に報告していきます。

本記事では、物件を購入した2016年5月から現在までの運営報告をいたします。

今後も定期的に月次報告をしていきますので、ご興味がある方はぜひお付き合いください。

管理人ヤギ

区分所有マンションの運営状況をリアルタイムに公開しているよ!!

運営報告する物件の概要

以下の区分所有マンションの運営報告をいたします。

  • 横浜市
  • 区分所有マンション
  • 不動産賃貸用の物件として購入・運営
  • 現在運営中
  • 2016年5月に取得
  • 銀行からの借入金1040万円、20年ローン、金利3.8%

2020年9月までの運営成績(区分所有マンション)

物件購入の費用(物件価格と諸費用)

下の表のように、物件本体を不動産投資ローンを利用して購入し、購入時の諸費用は現金で支払いました。

本物件は、賃貸契約中の物件だったため、賃貸契約をそのまま引き継ぎました。

したがって、購入後のリフォームなどは行っていません。

項目不動産投資ローン初期費用(現金)
物件価格1040万円0万円
リフォーム費用0万円0万円
媒介手数料0万円20万円
登記費用・登録免許税0万円30万円
火災保険0万円10万円
住宅ローン関連諸費用0万円15万円
不動産取得税0万円15万円
その他0万円30万円
合計1040万円120万円

2020年9月のキャッシュフロー

続いて、今月のキャッシュフローです。

物件購入後から現在まで、賃貸契約が継続しています。

特に想定外の支出はありませんので、キャッシュフローは予定通り+1.6万円です。

項目収入支出収支
受取賃料10.0 0.0 10.0 
ローン返済0.0 6.2 -6.2 
管理費・修繕積立金0.0 1.7 -1.7 
管理委託料0.0 0.5 -0.5 
固定資産税0.0 0.0 0.0 
合計10.0 8.41.6 

固定資産税は、毎年4月に一括で支払いです。

通算キャッシュフロー

本物件を購入した2016年5月から現在までのキャッシュフローを以下にまとめています。

物件購入から現在まで、空室になることなく賃貸契約が継続しています。

その結果、これまで通算で+56.8万円のキャッシュフローとなっています。

年間収支収入支出収支
2016年8067.2 12.8 
2017年120107.8 12.2 
2018年120107.8 12.2 
2019年120107.8 12.2 
2020年9082.67.4
合計530464.856.8

※単位は万円

2020年9月の運営実績の寸評

上の表の「管理委託料」にあるように、 不動産賃貸管理の業務は外部の業者に委託しています。

そのため、今月も特にやることはありませんでした。

【銀行ローン残債とキャッシュの回収について】

物件購入時に初期費用として支払った現金は、下の表のように1/3しか回収できていません。

今後の運営としては、ローンの残債を減らしつつ購入時に投下したキャッシュを早く回収することが目標になります。

項目累計前月比
住宅ローン残債876.4万円-3.3万円
購入時に投下した現金120万円±0万円
通算キャッシュフロー(回収済み現金)56.8万円+1.6万円

物件購入後の定期的な支出は?

不動産賃貸物件にはいくつかの定期的な支出があります。

他の記事にも書いていますが、本物件の場合について定期的な支出について、ご説明します。

  1. 固定資産税(7万円/年)
  2. ローン返済(6.2万円/月)※約半分が元金返済、残りが利息
  3. マンションの物件管理費・修繕積立金(1.7万円/月)
  4. 賃貸の管理費(0.5円/月)

【補足説明】

本物件の場合は、毎年支払う固定資産税が約7万円毎月支払う他の支出が約7.2万円となります。合計すると年間107.8万円。

③の費用は、マンションの建物の維持・管理に使用されるもので、マンションを区分所有されているかたであれば、お馴染みの費用です。この物件管理費用は、マンションの管理組合を通じて、物件の管理業者に支払われます。清掃や点検など、主にマンションの維持管理に使用されます。

一方の修繕積立金は、住人から集められたものが管理組合に一旦プールされます。この積立金は、共用部分の修繕が発生したタイミングで業者に支払われます。

④の「賃貸の管理費」というのは、賃借人の管理にかかる費用のことで、不動産賃貸管理会社に支払います。一般的な相場は賃料の5%といわれていますが、不動産オーナーが自分で管理する場合は費用がかかりません。

管理人ヤギ

マンションの維持費とローンの金利は、収益を圧迫する要因だね!

物件購入後の不定期な支出は?

不動産賃貸物件を運営する上で、不定期な支出には以下のようなものがあります。

  1. 賃貸契約終了による空室期間の機会損失
  2. 契約終了後のクリーニング・修繕費用(経年劣化)
  3. 新規募集にともなく広告料等(不動産業者への支払い)
  4. マンションの専有部分の破損の修繕(例えば水道管など)

本物件では、購入から3年以上経過していますが、今のところ上に挙げたような不定期な支出はありません。このまま継続していただけるとありがたいです。

本物件の抱えるリスク

本物件は、物件購入時から現在までの期間、賃貸契約が続いているため月間キャッシュフローはプラスになっています。

しかし、もし入居者の退去が発生すると、以下のように家賃に換算して約6か月分くらいの損失が発生します。

そのため、たった一度でも賃貸契約が終了してしまうだけで、これまでの数年間の運営で回収したキャッシュが一気に吹き飛ぶというリスクを抱えています。

  • 機会損失として家賃2か月(リフォーム等の空室のため)
  • リフォーム費用として家賃2か月分(壁紙・クリーニング)
  • 賃貸の媒介手数料として2か月

このことを考えると、本物件は賃貸物件としては、リスクが高く収益性が低い物件であると考えています。

区分所有マンションを運営してみて学んだこと

本物件を含めて、区分所有マンションを3件運営してきましたが、区分所有マンションの賃貸事業の難しさを感じています。

その理由を以下に挙げます。

  • 区分所有マンションは、マンション建物の管理費・修繕積立金が必要
  • 不動産賃貸に関する管理費の負担もある
  • 銀行からの借り入れローンの金利が3%を超えると利益を出すのが難しい
  • 物件を売却するまで収支がプラスになるかマイナスになるかわからない

これらについては、また別の記事で詳しくご説明したいと思います。

今後の不動産賃貸業の戦略

これまで試してきた区分所有マンションへの投資は、収益性のある物件選びが非常に難しいです。

そして、収益性の低い物件を購入してしまうと、最終的に売却するまでリスクを抱えたまま運営することになります。

本物件は、ある程度ローンの返済が進めば、損失を出さずに売り抜けることができるかもしれませんが、いま考えてみるとリスクに見合った収益が得られているとは言えません。

わたしのこれまでの経験を踏まえると、成功できる可能性が高い不動産賃貸事業のひとつの答えは、以下のような築古戸建て物件の運営であると考えています。

  • 維持費が低い築古戸建てを賃貸物件として購入する
  • 物件を現金で購入するか、ローンの金利2.0%以下で借り入れる
  • 賃貸管理業務を自分で行う
  • リフォームも出来るところは自分で行う

以上のような方針で物件選びや運営をすれば、維持費を低く抑えることができるので、破綻リスクが小さい賃貸経営ができると考えています。

管理人ヤギ

次購入する物件は、中古の戸建て物件にするつもりだよ!!

まとめ

不動産賃貸業については、個人的にはあまりうまく運営できていないのですが、失敗して学んだことは良い経験になりました。

その結果として、不動産賃貸業で成功するために必要となる条件や戦略も見えてきました。

ある程度のまとまった資金ができたら、上に書いたような方針に従って不動産賃貸事業に挑戦したいと考えています。

よろしければ次回もぜひご覧ください。

▼ブログ管理人がおすすめする不動産賃貸業「ヤドカリ投資法」については、以下の記事をご覧ください。