当ブログでは、不動産賃貸業の収益についても定期的に報告していきます。
本記事では、物件を購入した2016年5月から2019年12月までの収益報告をいたします。
今後も定期的に月次報告をしていきますので、ご興味がある方はぜひお付き合いください。
区分所有マンションの運営状況をリアルタイムに公開しているよ！！
タップできる目次
保有物件の概要
過去に保有していた物件も含めて経緯をご説明します。
下に書いてあるとおり、区分所有マンションAとBは売却済み、区分所有マンションCのみ運営中となります。
【区分所有マンションA】
- 横浜市
- 区分所有マンション
- 自宅として居住しつつ住宅ローンを完済後
- 賃貸物件として運営
- 売却済み
【区分所有マンションB】
- 横浜市
- 区分所有マンション
- 不動産賃貸用の物件として購入・運営
- 売却済み
【区分所有マンションC】
- 横浜市
- 区分所有マンション
- 不動産賃貸用の物件として購入・運営
- 現在運営中
- 2016年5月に取得
- 銀行からの借入金1040万円、20年ローン、金利3.8％
2019年11月までの運用成績（区分所有マンションC）
区分所有マンションCの物件購入費の内訳です。
初期購入時
物件本体のみを不動産投資ローンを利用して購入し、初期費用は現金で支払いました。
賃貸契約を引き継いだため、物件購入時にリフォームなどを実施していません。
2019年12月のキャッシュフロー
下の表は、今月のキャッシュフローです。
ただいま賃貸中で、なおかつ予定外の支出はありませんので、キャッシュフローは予定通りプラス1.6万円です。
通算キャッシュフロー
本物件を購入した2016年5月～2019年12月現在までのキャッシュフローを以下にまとめています。
物件購入から現在まで、空室になることなく賃貸契約が継続しています。
その結果、これまで通算で49.4万円のキャッシュフローが出ています。
2019年12月運営実績の寸評
上の表の「管理委託料」にあるように、 不動産賃貸管理の業務は外部の業者に委託していますので、今月も特にやることはありませんでした。
【銀行ローン残債とキャッシュの回収について】
物件購入時に初期費用として支払った現金は、下の表のように1/3しか回収できていません。
今後運営としては、ローンの残債を減らしつつ購入時に投下したキャッシュを早く回収することが目標になります。
| 項目 | 累計 | 前月比 |
| 住宅ローン残債 | 906.6万円 | －3.4万円 |
| 購入時に投下した現金 | 120万円 | ±０万円 |
| 通算キャッシュフロー（回収済み現金） | 49.4万円 | ＋1.6万円 |
物件購入後の定期的な支出は？
不動産賃貸物件にはいくつかの定期的な支出があります。
他の記事にも書いていますが、本物件の場合について定期的な支出について、ご説明します。
- 固定資産税（7万円/年）
- ローン返済（6.2万円/月）※約半分が元金返済、残りが利息
- マンションの物件管理費・修繕積立金（1.7万円/月）
- 賃貸の管理費（0.5円/月）
【補足説明】
本物件の場合は、毎年支払う固定資産税が約7万円、毎月支払う他の支出が約7.2万円となります。合計すると年間107.8万円。
③の費用は、マンションの建物の維持・管理に使用されるもので、マンションを区分所有されているかたであれば、お馴染みの費用です。この物件管理費用は、マンションの管理組合を通じて、物件の管理業者に支払われます。清掃や点検など、主にマンションの維持管理に使用されます。
一方の修繕積立金は、住人から集められたものが管理組合に一旦プールされます。この積立金は、共用部分の修繕が発生したタイミングで業者に支払われます。
④の「賃貸の管理費」というのは、賃借人の管理にかかる費用のことで、不動産賃貸管理会社に支払います。一般的な相場は賃料の５％といわれていますが、不動産オーナーが自分で管理する場合は費用がかかりません。
マンションは定期的な支出が大きいね。それとローンの金利が大きいと利息重荷になるから注意が必要だね。
物件購入後の不定期な支出は？
不動産賃貸物件を運営する上で、不定期な支出といえば、以下のようなものがあります。
- 賃貸契約終了による空室期間の機会損失
- 契約終了後のクリーニング・修繕費用（経年劣化）
- 新規募集にともなく広告料等（不動産業者への支払い）
- マンションの専有部分の破損の修繕（例えば水道管など）
本物件では、購入から３年以上経過していますが、今のところ上に挙げたような不定期な支出はありません。このまま継続していただけるとありがたいです。
区分所有マンションCの抱えるリスク
区分所有マンションCは、1040万円を金利3.8％で銀行から借入しています。
物件購入時から現在までの期間、賃貸契約が続いているため月のキャッシュフローはプラスではあります。
しかし、もし入居者の退去が発生すると、以下のように家賃に換算して約6か月分くらいの損失が発生します。
そのため、退去が発生すると、これまでに回収した現金が一気に吹き飛ぶというリスクを抱えています。
- 機会損失として家賃2か月（リフォーム等の空室のため）
- リフォーム費用として家賃2か月分（壁紙・クリーニング）
- 賃貸の媒介手数料として2か月
このことを考えると、区分所有マンションCは賃貸物件としては、リスクが高く収益性が低い物件であると考えています。
区分所有マンションを運営して学んだこと
上で紹介した区分所有マンションA~Cという３つの物件を運営してみて、区分所有マンションの賃貸事業の難しさを感じています。
その理由を以下に箇条書きにしています。
- 区分所有マンションは、マンション建物の管理費・修繕積立金が必要
- 不動産賃貸に関する管理費の負担もある
- 銀行からの借り入れローンの金利が3％を超えると利益を出すのが難しい
- 物件を売却するまで収支がプラスになるかマイナスになるかわからない
これらについては、また別の記事で詳しくご説明したいと思います。
今後の不動産賃貸業の戦略
これまで試してきた区分所有マンションへの投資は、収益性のある物件選びが非常に難しく、収益性の低い物件を購入してしまうと、最終的に売却するまでリスクを抱えたまま運営することになります。
いま抱えている区分所有マンションCについては、ある程度ローンの返済が進めば、損失を出さずに売り抜けることができるかもしれません。
わたしの考えでは、今後は個人レベルでリスクを取らずに不動産賃貸で収益を上げるならば、以下のような方針で進めるのが難易度が低いと考えています。
- 維持費が低い築古戸建てを賃貸物件として購入する
- 物件を現金で購入するか、ローンの金利2.0％以下で借り入れる
- 賃貸管理業務を自分で行う
- リフォームも出来るところは自分で行う
以上のような方針で物件選びや運営をすれば、維持費を低く抑えることができるので、低リスクな賃貸経営ができると考えています。
次購入する物件は、中古の戸建て物件にするつもりだよ！！
まとめ
不動産賃貸業については、個人的にはあまりうまく運営できていないのですが、失敗して学んだことは良い経験になりました。
その結果として、不動産賃貸業で成功するために必要となる条件や戦略も見えてきました。
ある程度のまとまった資金ができたら、上に書いたような方針に従って不動産賃貸事業に挑戦したいと考えています。
よろしければ次回もぜひご覧ください。
