【不動産賃貸業】区分所有マンションの不動産収益を公開！（2016年5月～2020年9月現在）

当ブログでは、不動産賃貸業の収益についても定期的に報告していきます。

本記事では、物件を購入した2016年5月から現在までの運営報告をいたします。

今後も定期的に月次報告をしていきますので、ご興味がある方はぜひお付き合いください。

運営報告する物件の概要

以下の区分所有マンションの運営報告をいたします。

2020年9月までの運営成績（区分所有マンション）

物件購入の費用（物件価格と諸費用）

下の表のように、物件本体を不動産投資ローンを利用して購入し、購入時の諸費用は現金で支払いました。

本物件は、賃貸契約中の物件だったため、賃貸契約をそのまま引き継ぎました。

したがって、購入後のリフォームなどは行っていません。

2020年9月のキャッシュフロー

続いて、今月のキャッシュフローです。

物件購入後から現在まで、賃貸契約が継続しています。

特に想定外の支出はありませんので、キャッシュフローは予定通り＋1.6万円です。

通算キャッシュフロー

本物件を購入した2016年5月から現在までのキャッシュフローを以下にまとめています。

物件購入から現在まで、空室になることなく賃貸契約が継続しています。

その結果、これまで通算で＋56.8万円のキャッシュフローとなっています。

2020年9月の運営実績の寸評

上の表の「管理委託料」にあるように、 不動産賃貸管理の業務は外部の業者に委託しています。

そのため、今月も特にやることはありませんでした。

【銀行ローン残債とキャッシュの回収について】

物件購入時に初期費用として支払った現金は、下の表のように1/3しか回収できていません。

今後の運営としては、ローンの残債を減らしつつ購入時に投下したキャッシュを早く回収することが目標になります。

物件購入後の定期的な支出は？

不動産賃貸物件にはいくつかの定期的な支出があります。

他の記事にも書いていますが、本物件の場合について定期的な支出について、ご説明します。

【補足説明】

本物件の場合は、毎年支払う固定資産税が約7万円、毎月支払う他の支出が約7.2万円となります。合計すると年間107.8万円。

③の費用は、マンションの建物の維持・管理に使用されるもので、マンションを区分所有されているかたであれば、お馴染みの費用です。この物件管理費用は、マンションの管理組合を通じて、物件の管理業者に支払われます。清掃や点検など、主にマンションの維持管理に使用されます。

一方の修繕積立金は、住人から集められたものが管理組合に一旦プールされます。この積立金は、共用部分の修繕が発生したタイミングで業者に支払われます。

④の「賃貸の管理費」というのは、賃借人の管理にかかる費用のことで、不動産賃貸管理会社に支払います。一般的な相場は賃料の５％といわれていますが、不動産オーナーが自分で管理する場合は費用がかかりません。

物件購入後の不定期な支出は？

不動産賃貸物件を運営する上で、不定期な支出には以下のようなものがあります。

本物件では、購入から３年以上経過していますが、今のところ上に挙げたような不定期な支出はありません。このまま継続していただけるとありがたいです。

本物件の抱えるリスク

本物件は、物件購入時から現在までの期間、賃貸契約が続いているため月間キャッシュフローはプラスになっています。

しかし、もし入居者の退去が発生すると、以下のように家賃に換算して約6か月分くらいの損失が発生します。

そのため、たった一度でも賃貸契約が終了してしまうだけで、これまでの数年間の運営で回収したキャッシュが一気に吹き飛ぶというリスクを抱えています。

このことを考えると、本物件は賃貸物件としては、リスクが高く収益性が低い物件であると考えています。

区分所有マンションを運営してみて学んだこと

本物件を含めて、区分所有マンションを3件運営してきましたが、区分所有マンションの賃貸事業の難しさを感じています。

その理由を以下に挙げます。

これらについては、また別の記事で詳しくご説明したいと思います。

今後の不動産賃貸業の戦略

これまで試してきた区分所有マンションへの投資は、収益性のある物件選びが非常に難しいです。

そして、収益性の低い物件を購入してしまうと、最終的に売却するまでリスクを抱えたまま運営することになります。

本物件は、ある程度ローンの返済が進めば、損失を出さずに売り抜けることができるかもしれませんが、いま考えてみるとリスクに見合った収益が得られているとは言えません。

わたしのこれまでの経験を踏まえると、成功できる可能性が高い不動産賃貸事業のひとつの答えは、以下のような築古戸建て物件の運営であると考えています。

以上のような方針で物件選びや運営をすれば、維持費を低く抑えることができるので、破綻リスクが小さい賃貸経営ができると考えています。

まとめ

不動産賃貸業については、個人的にはあまりうまく運営できていないのですが、失敗して学んだことは良い経験になりました。

その結果として、不動産賃貸業で成功するために必要となる条件や戦略も見えてきました。

ある程度のまとまった資金ができたら、上に書いたような方針に従って不動産賃貸事業に挑戦したいと考えています。

よろしければ次回もぜひご覧ください。

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